경계벽 제거된 구분건물, 구분등기는 유효할까

인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거되어 구조상·이용상 독립성을 상실했더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 복원을 전제로 한 일시적 제거로서 복원이 용이하다면, 그 구분등기는 여전히 유효합니다. 상가나 사무실에서 인접한 두 호실을 터서 하나로 사용하는 경우는 흔한데, 이때 기존 구분등기의 효력이 문제됩니다. 대법원 1999. 6. 2. 선고 98마1438 판결이 이 쟁점을 다루었습니다.

경계벽이 제거되면 구분건물 등기는 무효가 될까?

이 판결의 쟁점은, 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거되어 각 구분건물이 구조상·이용상 독립성을 상실한 경우에도 그 구분건물에 관한 등기가 유효한지였습니다. 대법원은 다음과 같이 판단했습니다.

인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 일정한 사유로 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 한다.

등기가 유효로 인정되기 위한 판단 기준은?

판결이 제시한 기준을 정리하면 다음과 같습니다.

• 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있을 것
• 경계벽 제거가 사회통념상 복원을 전제로 한 일시적인 것일 것
• 그 복원이 용이할 것

이 요건을 갖추면 경계벽이 제거된 상태라도 구분건물로서의 실체 상실을 쉽게 단정할 수 없고, 기존 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 효력을 유지합니다.

구분건물의 등기 효력은 해당 건물의 구분소유관계, 나아가 관리단 구성과 관리단집회 의결권 행사, 관리비 부과·징수 문제의 전제가 되므로 실무상 중요한 쟁점입니다.

이 상황이라면 — 제거 경위와 복원 가능성을 확인하세요

인접 호실의 경계벽 제거를 둘러싸고 등기 효력이 다투어지는 상황이라면, 제거의 경위가 일시적인 것인지, 각 구분건물의 위치·면적 특정이 가능한지, 복원이 용이한지를 구체적으로 검토해야 합니다. 구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.