구조상 독립성 잃은 구분건물, 집합건물법은 적용될까

구분건물로 등기된 1동의 건물 중 일부 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸하면 그 부분은 종전 구분건물 등기명의자들의 공유가 되지만, 그 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 여전히 집합건물법의 적용 대상이 됩니다. 상가 일부 호실의 벽체를 철거해 통합 사용하는 경우, 건물 전체의 법률관계가 어떻게 되는지가 문제됩니다. 대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4985 판결이 이를 다루었습니다.

구조상 독립성을 잃은 구분건물의 소유관계는?

구 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 집합건물법) 시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실하여 같은 법 제1조의 규정에 부합하지 아니하는 경우에 관하여, 대법원은 다음과 같이 판단했습니다.

구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실하여 같은 법 제1조의 규정에 부합하지 아니함에 따라 그 건물에 구분소유권이 성립될 수 없는 경우에는 등기명의자는 그 건물이 속하는 1동의 건물의 공유자가 될 뿐이다(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된 집합건물법 부칙 제5조 참조).

즉 구조상 독립성을 잃은 부분에는 구분소유권이 성립할 수 없고, 그 등기명의자는 해당 부분의 공유자가 됩니다.

그렇다면 1동 건물 전체는 집합건물법 적용 대상일까?

대법원은 일부 부분의 구조상 구분이 소멸하더라도 건물 전체가 집합건물법의 적용에서 벗어나는 것은 아니라고 보았습니다.

구분건물로 등기된 1동의 건물 중의 일부에 해당하는 구분건물들의 구분소유권은 그대로 유지됨에 따라 위 일부 건물 부분은 나머지 구분건물들과 독립되는 구조를 이룬다고 할 것이고, 또한 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유도 당연히 허용됨에 비추어 보면, 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용 대상이 될 수 있다고 봄이 타당하다.

정리하면 다음과 같습니다.

• 구조상 구분이 소멸한 부분: 구분소유권 불성립, 종전 등기명의자들의 공유
• 나머지 구분건물들: 구분소유권 그대로 유지
• 1동 건물 전체: 집합건물법 적용 대상

건물 전체가 집합건물법의 적용을 받는다는 것은 관리단의 성립, 관리단집회의 결의, 관리비의 부과·징수 등 집합건물법상 법률관계가 그대로 유지된다는 의미이므로 실무상 중요합니다.

이 상황이라면 — 부분별 소유관계를 나누어 검토하세요

일부 호실의 벽체 철거나 통합 사용으로 소유관계가 다투어지는 상황이라면, 구조상 구분이 소멸한 부분과 유지되는 부분을 나누어 각각의 법률관계를 검토해야 합니다. 구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.