규약·의결권
관리단집회 의결정족수와 서면결의, 어디까지 유효할까
관리단집회의 의결정족수 계산 방법, 서면·전자적 방법에 의한 결의 요건, 결의가 무효가 되는 대표적인 절차 하자를 정리했습니다.
분야별 노트
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관리규약의 설정·변경, 관리단집회 소집 절차, 의결정족수와 서면·위임 결의의 효력을 다룹니다.
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집합건물법 제41조 서면합의, 언제 유효하게 성립하는가
구분소유자들이 서면 합의의 구체적 내용을 충분히 인식하고 합의에 이르렀다면, 별도의 형식 제한 없이 관리단집회 결의를 갈음하는 서면합의가 유효하게 성립한다는 대법원 판례 해설입니다.
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관리단 성립 절차와 공유 전유부분의 의결권 행사자
관리단은 조직 행위 없이 구분소유관계 성립과 동시에 구분소유자 전원으로 당연 성립하고, 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 협의 또는 지분 과반수로 의결권 행사자 1인을 정합니다.
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전유부분 공유자의 의결권 행사자, 어떻게 정할까
관리단은 구분소유관계가 성립하면 당연히 성립하고, 전유부분을 여럿이 공유하는 경우 공유자는 협의로 의결권 행사자 1인을 정하되, 협의가 안 되면 지분 과반수로 정합니다.
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관리단집회 의사록 열람 거부, 과태료로 대응할 수 있을까
이해관계인은 집회 의사록의 열람과 등본 발급을 청구할 수 있고, 보관자가 거부하면 소관청이 100만 원 이하의 과태료를 부과합니다. 법적 근거를 정리했습니다.
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집회 없이 서면 동의로 설정한 관리단 규약, 유효할까
구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 집회 결의를 한 것으로 보므로, 구분소유자 전원이 서면으로 동의한 규약은 집회를 열지 않았어도 유효하게 성립합니다.
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관리인 선임 의결정족수, 규약으로 따로 정할 수 있을까
집합건물법 제24조는 관리인 선임의 의결정족수를 따로 규정하지 않으므로, 규약으로 통상 결의(각 과반수)와 다른 의결정족수를 정할 수 있고 그러한 규약은 유효합니다.
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관리단 규약 변경, 관리위원회 결의나 과반수 결의로 할 수 있을까
규약의 설정·변경·폐지에 각 3/4 이상 찬성을 요구하는 집합건물법 제29조는 강행규정이므로, 관리위원회 결의로 규약을 변경하거나 의결정족수를 과반수로 낮추는 규약조항은 효력이 없습니다.
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개정 집합건물법의 신설 규정, 규약에 꼭 추가해야 할까
규약에는 반드시 기재해야 하는 절대적 기재 사항이 없으므로 개정 규정을 규약에 추가할 의무는 없습니다. 강행규정은 규약과 무관하게 적용되고, 임의규정은 규약에 다른 정함이 있으면 규약이 우선합니다.
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시·도지사 표준규약, 반드시 그대로 따라야 할까
시·도지사가 보급하는 표준규약은 구분소유자들이 규약을 제정·변경·폐지할 때 참고할 기준일 뿐, 반드시 표준규약대로 규약을 만들어야 하는 강제성은 없습니다.
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전유부분 사용금지 청구, 3/4 결의 요건과 위반자 의결권
집합건물법 제44조 사용금지 청구는 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상 집회 결의가 필요하고, 사용금지 대상 구분소유자의 의결권도 제한되지 않습니다.
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위임장만 제출하고 의결된 집회 결의, 무효일까
구분소유자가 불참한 채 위임장만 제출된 경우에도, 대리인 선임 위임장으로서 집회에서의 의결권 행사를 위임한 사실이 확인되면 의안이 표시되지 않았더라도 결의가 무효라고 볼 수는 없습니다.
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서면결의서 제출 후 구분소유자가 바뀌면 효력은?
의결권 행사자는 관리단집회 개최 시를 기준으로 결정되므로, 집회 개최 전 구분소유권을 양도한 전 구분소유자가 제출한 서면결의서는 효력이 없고 집회 개최일 현재 구분소유자가 의결권을 행사합니다.
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의결정족수 미달, 추가 서면동의로 보충할 수 있을까
총회에서 정족수에 미달했다면 결의는 부결된 것이고, 사후의 추가 서면동의로 유효하게 되지 않습니다. 다만 같은 안건에 대해 각 4/5 이상의 서면결의가 있으면 집회 결의로 의제됩니다.
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서면결의 동의서, 인감증명서 꼭 첨부해야 할까
집합건물법은 서면결의 시 인감증명서 등 증빙서류 제출을 요건으로 하지 않으므로, 인감증명서가 첨부되지 않았다는 이유로 서면결의의 효력이 문제 되지는 않습니다.
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집회 개최가 불가능할 때, 서면결의로 관리 사항 결정하기
다수의 구분소유자가 집회를 열기 어려운 경우에도 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 서면결의가 있으면 관리단집회 결의가 있는 것으로 보아 건물 관리 사항을 결정할 수 있습니다.
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집합건물법의 전자적 방법 의결, 이메일도 될까
집합건물법상 전자적 방법은 공인 전자서명·공인인증서로 본인 확인을 거치는 방법이 원칙이며, 이메일 제출은 규약에 그러한 방법을 정하고 있는 경우에만 전자적 방법으로 인정됩니다.
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통상 결의 정족수, 사전통지 없이 집회에서 바꿀 수 있을까
통상 결의 정족수는 규약으로만 경감·가중할 수 있고, 규약 설정에는 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상 결의가 필요합니다. 사전통지 없는 안건은 집회에 상정할 수 없습니다.
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구분소유자 및 의결권 각 3/4 이상, 어떻게 계산하나
구분소유자 수와 의결권(전유면적) 모두 3/4 이상이어야 하며, 한 명이 여러 전유부분을 소유해도 구분소유자 수는 1명으로 계산합니다. 의결권만 충족하면 결의는 성립하지 않습니다.
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규약 설정 정족수, 구분소유자·의결권 각 4분의 3의 의미
규약의 설정·변경·폐지는 구분소유자 수와 전유면적 기준 의결권이라는 두 요건을 각각 4분의 3 이상 동시에 충족해야 합니다. 계산 방법을 예시로 정리했습니다.
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집합건물법상 의결권이란 — 지분비율 계산과 규약의 예외
의결권은 관리단집회 결의에 참가하는 권리로, 규약에 달리 정하지 않으면 전유부분 면적의 지분비율에 따릅니다. 계산 예시와 규약으로 달리 정하는 방법을 정리했습니다.
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관리단집회 결의에서 구분소유자 숫자 계산 방법
여러 명이 여러 전유부분을 공유하는 경우 구분소유자 숫자는 공유자 수와 전유부분 수 중 적은 수로 계산합니다. 구체적인 계산 예시를 정리했습니다.
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전유부분을 여러 명이 공유할 때 의결권 행사 방법
하나의 전유부분을 여러 명이 공유하면 의결권을 행사할 1인을 정해야 하며, 이는 강행규정입니다. 공유자가 지분비율로 개별 행사할 수 없다는 점을 정리했습니다.
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대리인에 의한 의결권 행사, 대리인 자격은 누구까지인가
집합건물법 제38조 제2항의 대리인은 규약에 제한이 없으면 구분소유자가 아니어도 될 수 있으나, 규약이 자격을 구분소유자로 제한하면 그에 따릅니다. 제41조 제2항의 대리인 집회와의 차이도 정리했습니다.
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임차인의 의결권 행사와 대리인 의결권 행사의 차이
점유자인 임차인은 법이 정한 집회에서 대리권 없이도 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있지만, 대리인에 의한 행사는 대리권 수여와 대리권 증명 서면 제출이 필요합니다.
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임차인이 규약 설정 집회에서 의결권을 행사할 수 있을까
임차인은 공용부분 관리, 관리인·관리위원 선임과 해임 집회에서만 대리권 없이 의결권을 행사할 수 있고, 규약 설정 집회에서는 구분소유자로부터 대리권을 받아야 행사할 수 있습니다.
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임차인이 관리인 선임 집회에서 의결권을 행사할 수 없는 경우
임차인은 원칙적으로 관리인 선임 집회에서 의결권을 행사할 수 있지만, 구분소유자와 달리 정해 관리단에 통지했거나 구분소유자가 직접 행사를 통지한 경우에는 행사할 수 없습니다.
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임차인이 관리인 선임 집회에서 의결권을 행사할 수 있을까
구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 임차인은 관리인 선임 집회에서 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 다만 임차인의 배우자 등 제3자는 점유자에 포함되지 않습니다.
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분양대금 미납 수분양자와 신탁된 전유부분의 의결권
분양대금을 완납하지 않은 수분양자는 의결권을 행사할 수 없고, 완납했으나 등기만 못 받은 수분양자는 행사할 수 있습니다. 전유부분이 신탁되었다면 의결권은 신탁회사에 있습니다.
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임시 관리단집회의 의결 범위 — 목적사항은 어디까지 적어야 하나
소수 구분소유자가 소집을 청구한 임시 관리단집회의 목적사항은 의안이 무엇인지 알 수 있을 정도로 기재하면 충분하고, 관리인은 필요시 다른 안건을 추가하여 소집할 수 있습니다.
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관리인이 없을 때 구분소유자가 임시 관리단집회를 소집하는 방법
관리인이 없으면 구분소유자의 5분의 1 이상이 임시 관리단집회를 소집할 수 있고, 소집 동의(위임)의 형식에는 제한이 없어 인감증명서 첨부가 필수는 아닙니다.
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정기 관리단집회, 개최하지 않아도 될까
정기 관리단집회에 관한 집합건물법 제32조는 강행규정이므로, 참석 구분소유자가 지극히 소수라도 규약이나 관리단 결의로 정기 집회를 폐지할 수 없습니다.
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정기 관리단집회를 규약으로 2년에 1회만 열 수 있을까
집합건물법 제32조는 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집하도록 명시하므로, 규약으로 2년에 1회 개최로 정할 수 없고 매년 1회 개최해야 합니다.
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코로나19로 관리단집회 시간·장소를 변경했다면
소집통지 후 부득이한 사정으로 개회시간·소집장소가 변경되어도, 출석자가 기다려 참석하기 곤란하지 않은 정도의 지연이거나 변경 장소를 상당한 방법으로 알리고 이동 조치를 다했다면 소집절차는 적법할 수 있습니다.
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서면결의 구분소유자 숫자 계산, 여러 점포 소유자는 1인
대법원은 집합건물법 제41조 제1항의 서면결의 수를 계산할 때 한 사람이 집합건물 내 수 개의 구분건물을 소유한 경우 1인의 구분소유자로 보아야 한다고 판시했습니다(대법원 2009다65546 판결).
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관리단집회 절차, 소집요구부터 총회결과 보고까지
관리인이 있으면 관리인 소집 또는 구분소유자 1/5의 소집요구로, 관리인이 없으면 구분소유자 1/5의 소집요구로 관리단집회를 개최하며, 소집 공고·통지·개최·의사록 작성 순서로 진행합니다.
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공유 전유부분의 의결권, 행사자 못 정하면 행사 불가
전유부분이 여러 명의 공유인 경우 의결권을 행사할 1인을 정해야 하고, 지분이 동등해 행사자를 정하지 못하면 공유자는 의결권을 행사할 수 없으며 지분비율로 개별 행사할 수도 없습니다.
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관리단집회 결의 적법성, 실무에서 자주 다투는 쟁점 3가지
서면결의서에 신분증 사본이 필요한지, 소집통지를 구분소유자 주소지로 보내도 되는지, 의결권 행사 자료 미첨부가 위법인지 등 관리단집회 결의의 주요 쟁점을 정리했습니다.
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관리단집회 소집 동의, 전화·문자·팩스로 받아도 적법하다
관리인이 없으면 소집권한은 구분소유자에게 있고 소집 동의의 방식에는 제한이 없으므로, 서면 외에 전화·문자·팩스로 동의를 받아도 위법하지 않습니다(서울중앙지방법원 2016가합512212 판결).
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임차인도 관리단집회 의결권을 서면·대리로 행사할 수 있을까
점유자(임차인)는 관리인 선임 등 법이 정한 사항에서 구분소유자를 대신해 의결권을 행사할 수 있고, 직접 참석 외에 서면·전자적 방법·대리인을 통한 행사도 가능합니다.
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구분소유자의 의미와 의결권 위임, 묵시적으로도 가능할까
관리인 선임 의결권을 갖는 구분소유자는 등기부상 구분소유권자로 등기된 사람을 말하며, 의결권 위임이나 대리권 수여는 개별적·구체적일 필요 없이 묵시적으로도 가능합니다.
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집회 없이 서면 서명만 받은 규약, 유효하게 성립할까
구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이 서면으로 합의하면 집회를 열지 않아도 규약 설정 결의가 있는 것으로 보므로, 전원이 서면 동의한 규약은 유효하게 성립합니다.
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표준규약대로 규약을 만들어야 할까 — 강제성과 규약의 한계
시·도지사가 보급하는 표준규약은 참고 기준일 뿐 강제성이 없습니다. 다만 정기 관리단집회 등 강행규정에 어긋나는 규약은 효력이 없다는 법무부 회신을 정리했습니다.
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여러 호실 소유자의 임시 관리단집회 소집, 구분소유자 수는 1인
임시 관리단집회를 소집할 수 있는 구분소유자의 5분의 1을 계산할 때, 한 사람이 집합건물 내에 여러 개의 구분건물을 소유한 경우 1인의 구분소유자로 계산해야 합니다.
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규약이 무효가 되는 경우, 소유권을 과도하게 침해하면 효력 없다
적법한 절차로 제정된 규약이라도 강행법규에 위반되거나 구분소유자의 소유권을 과도하게 침해해 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배될 정도로 현저히 타당성을 잃으면 무효입니다.
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관리단 자체에 대한 의결권 위임은 불가능하다 — 결의 무효 사례
자연인이 아닌 단체는 총회에 참석해 찬성 의사를 표시할 수 없으므로, 관리단 자체에 의결권을 위임한 서면은 효력이 없고 그 결의는 의결요건 미달로 무효입니다.
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서면결의서 사전 개표는 중대한 하자 — 관리인 선출 결의 무효
관리단집회 소집통지에서 정한 집회시간보다 앞서 서면결의서를 개표하는 것은 선거의 중립성·공정성을 현저히 침해하는 결의방법상 중대한 하자로, 결의가 무효로 됩니다.
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서면결의 동의 철회는 언제까지 가능할까 — 정족수 보충의 한계
서면결의 방식의 재건축결의는 유효하게 성립하기 전까지 동의를 철회할 수 있고, 정족수 미달로 무효가 된 결의를 사후 서면동의로 치유·보완할 수는 없습니다.
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점유자 의결권 행사방법, 제한적으로 해석하면 안 된다
점유자는 집합건물법 제24조 제4항의 의결권을 직접 참석뿐 아니라 서면·전자적 방법·대리인을 통해서도 행사할 수 있으며, 행사방법을 제한하는 해석은 신중해야 합니다.
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회신 없으면 찬성으로 간주? 그런 정족수 산정은 무효다
서면결의는 구분소유자의 신중한 의사표시와 증명을 위해 '서면' 합의를 요건으로 하므로, 회신하지 않으면 찬성으로 간주한다는 통지는 법에 위반되어 효력이 없습니다.
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점유자(임차인)의 의결권이 구분소유자보다 우선하는 경우
구분소유자가 집회 전에 직접 의결권을 행사하겠다고 관리단에 통지하지 않으면, 관리인 선임에 관하여는 점유자(임차인)의 의결권 행사가 우선하여 유효합니다.
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수임인 공란 위임장의 효력과 점유자 의결권 행사의 법리
수임인이 공란이거나 작성일자가 없는 위임장도 부적법하지 않다는 판결이 있고, 문자 메시지 위임장은 효력이 부정됐습니다. 점유자 의결권 행사와의 관계까지 정리했습니다.
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위임장에 본인확인서류가 없어도 의결권 행사는 유효할까
관리규약에 본인확인서류 제출을 강제하는 규정이 없다면, 위임장에 인감증명서 등이 첨부되지 않았어도 위임 의사의 진정성이 확인되는 이상 의결권 행사는 무효가 아닙니다.
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서면결의, 내용을 충분히 인식하고 합의했다면 유효하다
집합건물법은 서면합의의 절차나 결의서 형식에 제한을 두지 않으므로, 구분소유자들이 합의의 구체적 내용을 충분히 인식하고 합의에 이르렀다면 서면결의는 유효합니다.
규약·의결권
의결정족수 과반수 규정은 임의규정, 규약으로 달리 정할 수 있다
집합건물법 제38조 제1항의 구분소유자 및 의결권 과반수 규정은 임의규정이므로, 관리단 규약(정관)에서 의결정족수를 달리 정했다면 그에 따른 결의도 적법합니다.
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공유 세대가 의결권 행사자 1인을 정하지 않은 위임장은 전부 무효
전유부분을 2인이 공유하는 세대가 의결권을 행사할 1인을 정하지 않은 채 공유자 1인 명의로 위임장을 제출하면 그 위임장은 무효이고, 사후 확인서로도 하자가 치유되지 않습니다.
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전유부분 공유자는 의결권 행사할 1인을 정해야 한다
전유부분을 여럿이 공유하면 협의로 의결권 행사자 1인을 정해야 하고, 협의가 안 되면 민법 제265조에 따라 공유지분 과반수로 정하거나 과반수 지분권자가 행사자가 됩니다.
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구분소유자의 배우자·가족이 의결권을 행사해도 적법할까
규약이 구분소유자를 대리하는 배우자를 구분소유자에 포함시키고 대리인에 의한 의결권 행사를 허용한다면, 배우자는 물론 가족의 대리 의결권 행사도 적법합니다.
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집회 소집통지는 발송으로 충분, 도달까지는 필요 없다
관리단집회 소집통지는 구분소유자의 등기부상 주소나 전유부분 소재지로 발송하면 충분하고, 일부 구분소유자가 실제로 받지 못했더라도 소집통지의 효력에는 영향이 없습니다.
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네이버밴드 댓글로 한 관리단집회 소집동의도 유효할까
구분소유자들이 집회 개최 취지를 분명히 인식한 상태에서 네이버밴드에 댓글을 다는 방식으로 소집에 동의했다면, 이 역시 집합건물법 제33조 제4항의 적법한 소집행위에 해당합니다.
규약·의결권
관리단집회 소집동의, 문자·팩스로 받아도 유효하다
관리인이 없으면 구분소유자 5분의 1 이상이 관리단집회를 소집할 수 있고, 소집동의 방법에는 법률상 제한이 없으므로 문자나 팩스에 의한 동의도 위법하지 않습니다.
규약·의결권
무효인 집회 결의, 추인 결의가 있으면 다툴 이익이 없다
임원선임결의가 무효라도 이후 집회에서 이를 인준하거나 재차 선임결의를 했다면, 종전 결의의 무효확인을 구하는 것은 과거 법률관계의 확인에 불과해 소의 이익이 없습니다.
규약·의결권
회신 없으면 찬성 간주? 관리단 총회 정족수 산정은 무효
구분소유자가 회신하지 않으면 찬성으로 간주한다는 통지 문구는 집합건물법 제41조의 취지에 반하여 효력이 없고, 무응답자를 찬성으로 계산한 의결정족수 산정은 인정되지 않습니다.
규약·의결권
한 점유자가 여러 구분소유자의 점포를 점유할 때 의결권 계산
점유자가 구분소유자 3명의 점포를 점유하며 각 의결권을 행사하면, 의결권은 각 전유면적 비율에 따르고 의결정족수는 구분소유자 3명으로 계산합니다.
규약·의결권
서면결의 5분의 4 정족수는 강행규정 — 규약으로 완화 못 한다
집회 없이 서면결의로 의결하려면 구분소유자 5분의 4 이상의 서면결의서가 필요하고, 이 정족수는 강행법규여서 규약으로 감경·가중할 수 없으며 완화한 규약은 무효입니다.
규약·의결권
구분소유자 일부를 제외한 관리단 총회, 결의 부존재 사유가 된다
관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 당연 설립되므로 특정 구분소유자를 임의로 제외할 수 없고, 일부를 제외한 채 개최한 총회의 의결은 부존재 사유에 해당합니다.
규약·의결권
업종제한 규약 신설, 일부 구분소유자의 개별 승낙이 필요할까
업종제한 규약을 새로 설정하면 소유권 행사에 제약이 생기더라도 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치므로, 집합건물법 제29조 제1항 후문의 개별 승낙 대상이 아닙니다.
규약·의결권
서면결의 '구분소유자 수', 여러 호실 소유자는 1인으로 센다
집합건물법 제41조 제1항의 서면결의 요건에서 구분소유자의 수를 계산할 때, 한 사람이 집합건물 내에 여러 개의 구분건물을 소유한 경우에는 1인의 구분소유자로 보아야 합니다.
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공유 전유부분 의결권 행사자 규정(제37조 제2항)은 강행규정
전유부분 공유자는 의결권을 행사할 1인을 정해야 한다는 집합건물법 제37조 제2항은 강행규정이므로, 이를 어기고 공유자들이 지분비율로 개별 행사한 의결권은 무효입니다.
법률 상담 · 박창신 변호사
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