관리단 규약 변경, 관리위원회 결의나 과반수 결의로 할 수 있을까

규약의 설정 · 변경 · 폐지를 위해 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 찬성을 얻도록 규정한 집합건물법 제29조는 강행규정이므로, 이와 다른 내용을 정한 규약조항은 효력이 없습니다. 규약 변경 절차를 간소화하려는 목적으로 관리위원회 결의나 과반수 결의 조항을 두는 경우가 있지만, 그러한 조항으로 규약을 변경할 수는 없습니다.

규약 변경 요건은 규약으로 바꿀 수 있는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제29조는 규약의 설정 · 변경 · 폐지를 위해서는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 찬성을 얻도록 규정하고 있습니다. 이 조항은 강행규정으로서, 규약에 이와 다른 내용을 규정할 수 없습니다.

설령 그러한 규약이 관리단집회에서 의결되더라도, 강행규정에 반하는 그 규약 조항은 효력이 없습니다. 집회 결의의 정족수 산정 방법은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 다루었습니다.

어떤 규약조항이 무효가 되는가?

따라서 다음과 같은 규약조항은 집합건물법 제29조에 반하여 효력이 없을 것으로 판단됩니다.

• "집합건물 관리단의 규약 설정 · 변경 시 관리위원회의 결의로써 정할 수 있다"는 조항
• "규약 변경의 의결정족수를 구분소유자 및 의결권의 과반수로 한다"는 조항

규약 자체가 없는 건물에서 관리단집회를 소집해 관리 체계를 정비한 사례는 규약 없는 건물의 관리단집회 소집허가 승소사례에서 확인할 수 있습니다.

규약 변경을 추진하거나 다투려면

• 규약 변경은 반드시 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상 찬성으로 해야 합니다.
• 관리위원회 결의나 과반수 결의로 규약을 변경했다면 그 효력을 다툴 수 있습니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.