관리단·관리인
입주자대표회의 회장 당선무효확인 소송, 어떤 경우 인정될까
허위 경력을 내세워 입주자대표회의 회장에 당선된 사건. 법원은 위반행위가 선거의 공정을 현저히 해치고 선거 결과에 영향을 미친 경우 당선이 무효라고 판단했습니다.
분야별 노트
관리단·관리인
관리단 구성, 관리인 선임·해임, 관리위원회 운영을 둘러싼 분쟁과 법원의 판단 기준을 다룹니다.
관리단·관리인승소사례
직무집행정지 가처분 승소사례, 선임 없는 '사실상 관리인' 막을 수 있을까
관리인으로 선임된 적 없는 관리위원회 회장이 사실상 관리인 업무를 수행한 사건. 법원은 적법한 선임 절차 없이 관리인 역할을 하는 사람의 직무집행을 정지할 수 있다고 판단했습니다.
관리단·관리인승소사례
관리단집회 소집허가 승소사례, 관리규약 없이 관리위원 선임 논의 가능할까
관리인이 핵심 안건을 누락한 채 집회를 소집하고 그마저 무산된 사건. 법원은 관리규약이 제정되지 않았더라도 관리위원 선임을 위한 집회 개최가 가능하다며 소집을 허가했습니다.
관리단·관리인승소사례
관리행위중지 가처분 승소사례, 18년 관리했어도 권한은 끝날까
관리단이 관리인을 선임하고 자치관리를 시작했는데도 18년간 건물을 관리해 온 종전 관리자가 인수·인계를 거부한 사건. 법원은 기존 관리자의 관리행위 중지를 명했습니다.
관리단·관리인승소사례
관리행위중지 가처분 승소사례, 자치관리 후 기존 관리업체 퇴거·인계까지
관리단이 자치관리를 개시했는데도 분양자와 계약한 관리회사가 업무 인계를 거부한 사건. 법원은 관리행위 중지·관리구역 퇴거·서류와 정보의 인도까지 명했습니다.
관리단·관리인승소사례
관리단집회 소집허가 승소사례, '해임사유 없음'만으로 막을 수 있을까
관리인이 해임사유가 없다며 임시관리단집회 소집을 거부한 사건. 법원은 해임사유가 없다는 사정만으로 구분소유자들의 집회 소집 청구권을 부인할 수 없다며 소집을 허가했습니다.
관리단·관리인승소사례
관리인 지위 부존재 확인 승소사례, 초과 위임은 전부 무효일까
의결권 위임 한도(집합건물법 시행령 제15조 제2항)를 초과한 위임의 효력이 쟁점이 된 관리인 지위 부존재 확인 소송. 법원은 초과 부분만 효력을 제한하고 원고 청구를 전부 기각했습니다.
관리단·관리인
공동의 이익에 반하는 행위, 관리인이 법적 조치 하려면
집합건물법 제5조 위반행위에 대해 관리인은 행위 정지 등을 청구할 수 있으나, 관리위원회가 설치된 경우 그 결의를 거쳐야 하고 소송 제기에는 관리단집회 결의가 반드시 필요합니다.
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150세대 미만 주상복합, 사업주체 의무관리 대상일까
주택이 150세대 미만인 주상복합건물은 주택법상 사업주체 의무관리 대상이 아니지만, 집합건물법 제9조의3에 따라 분양자가 관리단이 관리를 개시할 때까지 관리할 의무를 부담합니다.
관리단·관리인
주상복합 상가, 아파트와 분리해 별도 관리할 수 있을까
상가 구분소유자들만의 공용에 제공되는 부분이 있다면 일부공용부분 관리단을 구성해 상가가 별도 관리할 수 있지만, 전체 공용부분에 관한 사항은 통합관리단에서 담당합니다.
관리단·관리인
관리인 선임 집회가 무효라면, 선임 시기는 언제일까
관리인 선임 집회 결의가 무효가 되어 집회를 다시 열어 선임한 경우, 관리인은 다시 개최한 집회 결의로 비로소 선임된 것이며 무효인 집회 시점으로 소급되지 않습니다.
관리단·관리인
임기 만료된 관리단 임원, 업무를 계속할 수 있을까
관리단 임원은 민법상 수임인에 해당하므로, 임기가 만료되어도 후임이 선임되지 않은 급박한 사정이 있으면 민법 제691조에 따라 계속 업무를 수행할 수 있습니다.
관리단·관리인
관리단 관리위원 선출, 조건과 방법은 어떻게 될까
관리위원회 위원은 원칙적으로 관리단집회에서 선출하고, 규약에 정함이 있으면 선거구별 선출도 가능하지만 선출 주체는 언제나 구분소유자 또는 점유자여야 합니다.
관리단·관리인
법인 구분소유자의 관리위원회 위원 자격과 의결권 행사
구분소유자가 법인이면 법인이 관리위원회 위원이 될 수 있고, 의결권은 대표이사가 행사합니다. 다른 임직원은 대표이사에게 부득이한 사유가 있을 때만 대리 행사가 가능합니다.
관리단·관리인
임차인도 관리위원회 위원이 될 수 있을까
관리위원회 위원은 구분소유자 중에서만 선출되므로 임차인은 위원도, 위원장도 될 수 없습니다. 피선거권 범위를 넓히는 규약을 정하더라도 그 규약은 효력이 없습니다.
관리단·관리인
관리위원회 설치와 운영, 규약에 근거가 필요할까
관리위원회는 규약에 설치 근거를 두어야 설치되는 임의 기관입니다. 규약에 근거가 있으면 관리인은 사무 집행에 관하여 관리위원회 결의를 거쳐야 하고, 관리위원회는 관리인을 감독합니다.
관리단·관리인
집합건물 관리인 해임, 집회 결의와 해임청구소송 두 가지 방법
관리인 해임은 관리단집회에서 구분소유자·의결권 각 과반수 결의로 하거나, 부정한 행위 등이 있으면 법원에 해임청구소송을 제기해 할 수 있습니다. 서면결의는 각 5분의 4 이상 합의가 필요합니다.
관리단·관리인
임차인도 관리사무 보고 자료 열람을 청구할 수 있을까
관리인이 구분소유자에게 관리 사무를 보고한 경우, 임차인·전세권자 등 건물 관리에 이해관계가 있는 자도 보고 자료의 열람이나 자기 비용의 등본 교부를 청구할 수 있습니다.
관리단·관리인
관리인 보고 의무, 무엇을 언제 보고해야 할까
관리인은 분담금액·비용 산정 방법, 수입·사용 내역 등 8가지 사항을 매년 1회 이상 구분소유자에게 보고해야 하고, 분담금액과 비용의 산정 방법은 규약에 정함이 없는 한 월 1회 서면으로 보고해야 합니다.
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집합건물 관리인의 권한과 의무 4가지
관리인은 공용부분의 보전·관리·변경, 분담금액·비용의 청구·수령과 금원 관리, 관리단 대표 재판상·재판 외 행위, 규약에 정한 행위의 권한과 의무를 가지며, 이는 예시적인 것입니다.
관리단·관리인
집합건물 관리인, 반드시 선임해야 할까 — 의무와 자격
구분소유자가 10인 이상이면 관리인 선임이 의무입니다. 관리인은 구분소유자일 필요가 없어 규약상 제한이 없는 한 친족, 임차인, 관리 회사도 관리인이 될 수 있습니다.
관리단·관리인
단지 관리단 설립 방법 — 여러 동 건물을 하나로 관리하려면
여러 동의 집합건물이 있는 단지는 동별 관리단과 별도로 단지 관리단을 구성할 수 있고, 각 동별 구분소유자·의결권 각 4분의 3 이상 결의가 있으면 단지 관리단이 동별 관리단의 사업을 수행할 수 있습니다.
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특정 층 구분소유자만의 관리단, 일부공용부분 관리단으로 가능할까
일부 구분소유자의 공용에만 제공되는 것이 명백한 일부공용부분이 있으면 별도 규약을 설정해 일부공용부분 관리단을 설립할 수 있습니다. 다만 전원의 이해에 관계있는 사항은 전체 관리단 집회에서 결정합니다.
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주상복합 상가, 별도 관리단 구성이 가능할까
상가와 아파트로 구성된 주상복합건물에서 상가 공용부분의 관리를 위해 일부 구분소유자의 규약으로 일부공용부분 관리단을 별도로 구성할 수 있습니다. 설립은 강제되지 않고 임의에 맡겨져 있습니다.
관리단·관리인
집합건물 관리단과 입주자대표회의는 같은 단체일까
관리단은 집합건물법에 따라 구분소유자 전원으로 당연 구성되는 단체이고, 입주자대표회의는 주택법에 따른 별개 단체입니다. 다만 판례는 입주자대표회의가 관리단 역할을 하면 동일한 지위로 본 사례가 있습니다.
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미분양 집합건물의 관리단 구성, 시행사 지분 52%면 어떻게 되나
미분양 부분을 소유한 시행사를 포함해 구분소유자 전원으로 관리단이 당연 설립되며, 시행사 단독으로도 나머지 수분양자만으로도 결의가 어려워 협의가 필요합니다.
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관리단 구성에서 미분양 소유 시행사를 제외할 수 있을까
관리단은 미분양 전유부분의 구분소유자인 시행사를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 당연 설립되므로, 시행사를 제외하고 수분양자들만으로 관리단을 구성할 수 없습니다.
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집합건물법상 관리단의 의미와 설립 절차
관리단은 구분소유관계가 성립되어 공동관리의 필요가 생긴 때 별다른 설립 절차 없이 당연히 설립되며, 구분소유자 전원이 본인의 의사와 관계없이 구성원이 됩니다.
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권한 없는 관리인의 업무방해, 가처분으로 막을 수 있을까
위법한 관리단집회에서 선임된 권한 없는 관리인이 관리업체에 부당한 요구를 하면, 관리업체는 업무방해금지가처분을 신청해 적법한 관리인 선임 전까지 방해행위를 금지시킬 수 있습니다.
관리단·관리인
관리인 해임 방법, 집회 결의와 해임청구소송 두 가지
관리인은 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권 각 과반수의 결의로 해임할 수 있고, 서면·전자적 방법 결의는 각 4/5 이상이 필요하며, 법원에 해임청구의 소를 제기하는 방법도 있습니다.
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관리인 의무 선임과 자격, 구분소유자 10인 이상이면 필수
구분소유자가 10인 이상인 집합건물은 관리인을 의무적으로 선임해야 하며, 관리인은 구분소유자일 필요가 없어 규약상 제한이 없는 한 임차인이나 관리회사도 관리인이 될 수 있습니다.
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관리사무소장의 관리인 선임과 관리위원회 위원 자격
위탁관리회사 소속 관리사무소장도 규약에 금지 규정이 없으면 관리인으로 선임할 수 있지만, 관리위원회 위원은 구분소유자로 한정되어 배우자·직계가족은 위임을 받아도 위원이 될 수 없습니다.
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시행사가 선정한 관리업체, 관리단이 조직되면 권한을 잃는다
시행사로부터 관리를 위탁받은 업체의 권한은 관리단이 실제로 조직되어 자치관리를 시작할 때까지만 한시적으로 유효하며, 계약기간이 남았어도 소멸합니다.
관리단·관리인
관리단 채무, 구분소유자가 공유지분 비율로 변제 책임을 진다
관리단이 그 재산으로 채무를 다 갚지 못하면 구분소유자는 규약으로 달리 정하지 않는 한 전유면적 비율에 따라 결정되는 공유지분 비율로 관리단 채무를 변제할 책임을 집니다.
관리단·관리인
상가번영회도 관리단이 될 수 있을까, 세입자 포함 단체의 지위
구분소유자로 구성된 단체라면 존립형식이나 명칭과 무관하게 관리단 역할을 할 수 있고, 세입자가 포함된 상가번영회도 관리단의 성격을 겸유할 수 있다는 대법원 판결입니다.
관리단·관리인
분양계약서로 관리인을 정했다면, 서면결의로 인정될 수 있다
관리인 선임은 집합건물법 제41조 제1항의 서면결의로 가능하고 집회 소집·개최도 필요 없으므로, 건축주를 관리인으로 한다는 분양계약 조항이 서면결의로 인정될 수 있습니다.
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관리인 선임·해임은 관리단집회 결의로만, 제24조는 강행규정
관리인의 선임·해임을 관리단집회의 결의에 의하도록 한 집합건물법 제24조 제2항은 강행규정이므로 이와 다른 규약은 무효이고, 전자투표는 제41조 제1항의 서면합의로 인정되지 않습니다.
관리단·관리인
일부 구분소유자가 세운 주식회사, 관리단이 될 수 없다
구분소유자 일부만이 주주가 되어 설립한 주식회사는 상가를 실제 관리했더라도 전체 구분소유자를 구성원으로 해야 하는 집합건물법상 관리단으로 볼 수 없습니다.
관리단·관리인
임차인을 관리단 구성원으로 만드는 정관 개정, 유효할까
관리단 구성원은 구분소유자만 될 수 있으므로, 임차인까지 참석해 임차인도 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단 결의는 중대한 하자가 있어 무효입니다.
관리단·관리인
관리단은 명칭·형식과 무관하게 당연히 성립한다 — 상가번영회 사례
관리단은 구분소유관계가 성립하면 조직행위 없이 당연히 성립하며, 세입자가 포함된 상가번영회도 관리단의 성격을 겸유할 수 있고 그 규약이 관리단 규약이 될 수 있습니다.
관리단·관리인
관리인 해임에 해임 사유·소명기회가 필요할까 — 소집허가 사례
집합건물법은 관리인 해임 사유를 따로 정하지 않고 민법상 위임 규정을 준용하므로, 해임 사유를 적시하거나 소명기회를 주지 않았더라도 집회 소집청구는 적법합니다.
관리단·관리인
규약도 관리인도 없는 상가, 관리단이 없는 것일까
관리단은 구분소유 관계가 성립되면 별다른 설립절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 당연히 성립하므로, 규약이나 관리인이 없어도 관리단은 이미 성립해 있습니다.
관리단·관리인
법인도 관리위원회 위원이 될 수 있을까
관리위원회 위원 자격은 구분소유자로 한정되므로 법인이 구분소유자라면 법인 자체가 위원이 될 수 있고, 위원회에서는 그 법인의 대표권을 가진 자가 의결권을 행사합니다.
관리단·관리인
관리위원회 위원 자격과 의결정족수 산정, 어떻게 되나
관리위원회 위원은 구분소유자 중에서만 선출할 수 있고 이에 어긋나는 규약은 무효입니다. 관리단집회 결의는 구분소유자 과반수와 의결권 과반수를 모두 충족해야 성립합니다.
관리단·관리인
관리인 선임·해임은 관리단집회 결의로만 — 제24조는 강행규정
대법원은 관리인의 선임·해임을 관리단집회 결의에 의하도록 한 집합건물법 제24조 제2항을 강행규정으로 보아, 이와 다른 규약은 무효이고 전자투표는 서면합의로 볼 수 없다고 판단했습니다.
관리단·관리인
관리단은 구분소유 성립 시 당연 설립 — 미분양 소유자도 구성원
대법원은 관리단이 조직행위 없이 구분소유 관계 성립만으로 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 성립하며, 미분양 전유부분의 구분소유자도 구성원에 포함된다고 판단했습니다.
관리단·관리인
관리규약 없어도 관리단은 당연설립되는 비법인사단이다
관리단은 관리규약이 존재하지 않더라도 집합건물법 제23조 제1항에 의해 당연설립되는 비법인사단이므로, 규약이 없는 상태에서 한 관리인 선임 결의도 유효할 수 있습니다.
관리단·관리인
집합건물 관리단, 내 재산은 내 손으로 지켜야 하는 이유
집합건물에는 구분소유 관계 성립만으로 관리단이 당연히 설립되며, 건물관리 수준이 건물 가치를 좌우하므로 구분소유자가 직접 관리단을 꾸려 체계적으로 관리해야 합니다.
법률 상담 · 박창신 변호사
비슷한 사건으로 고민하고 계신가요?
관리단 운영, 관리비, 하자, 의결권 분쟁은 초기 대응이 결과를 좌우합니다. 사건 자료를 준비해 연락 주시면 쟁점을 짚어 드립니다.