관리인 선임·해임은 관리단집회 결의로만, 제24조는 강행규정

관리인의 선임·해임을 관리단집회의 결의에 의하도록 한 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제24조 제2항은 강행규정이므로, 이와 다른 내용의 규약을 제정하더라도 그 효력을 인정할 수 없습니다. 대법원 2012. 3. 29. 선고 2009다45320 판결(관리인지위부존재등확인)은 이와 함께, 관리단집회 결의사항을 전자문서 또는 전자투표로 합의한 경우 이를 집합건물법 제41조 제1항에 따른 적법한 서면합의로 볼 수 없다고 판단했습니다.

왜 제24조 제2항은 강행규정인가

집합건물법 제28조 제1항에 따라 법에서 정하지 않은 사항은 규약으로 정할 수 있지만, 대법원은 관리인 선임·해임에 관해서는 다음과 같이 판단했습니다.

집합건물법 제24조는 제1항에서 "구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임하여야 한다."고 규정하고, 제2항에서 "관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다."고 규정하고 있는 반면, 관리인의 선임·해임 방법에 관하여 규약으로 달리 정할 수 있다는 규정을 두고 있지 않으므로, 위 규정은 관리인의 선임·해임을 관리단집회의 결의에 의해서만 하도록 한 강행규정이라고 보아야 하고, 따라서 규약 설정 당시의 구성원들이 위 규정과 다른 내용의 규약을 제정하더라도 효력을 인정할 수 없다.

이 사건에서는 구분소유자 중 36명이 관리운영위원회 결성을 추진하면서 관리규약 동의, 관리운영위원회 설립 동의, 발기인 63명의 관리운영위원 선임 동의에 관해 서면동의서 또는 전자투표로 80% 이상의 동의를 받았습니다. 그 규약은 관리운영위원회의 회장을 집합건물법상 관리인으로 지정하되 회장은 관리운영위원 중에서 호선하도록 정했고, 이후 관리운영위원회 창립총회에서 피고 2가 회장으로 선임되어 관리인 직무를 수행했습니다. 대법원은 30명 이상의 관리운영위원으로만 구성된 위원회 총회에서 관리단집회에 갈음하여 관리인을 선임하도록 한 규정은 제24조 제2항에 반하여 무효이고, 그 결의로 선임된 피고 2는 정당한 관리인이 아니라고 판단했습니다. 관리인 선임·해임 결의의 하자를 다툰 다른 사례로는 입주자대표회의 회장 당선무효확인 소송 해설이 있습니다.

전자투표는 왜 서면합의로 인정되지 않았나

집합건물법 제41조 제1항이 '서면'으로 합의할 것을 요건으로 하는 취지는 구분소유자들로 하여금 신중을 기하도록 하고 합의의 존부와 내용에 대한 증명을 용이하게 하려는 것입니다. 대법원은 전자문서나 전자투표는 그 자체로는 전자적 형태의 정보에 불과하여 문자나 기타 가독적 부호로 계속적으로 의사가 표시되는 '문서' 또는 '서면'과 동일하게 볼 수 없다고 보았습니다.

• 전자거래기본법은 적용 범위를 재화나 용역의 거래인 '전자거래'에 한정하므로, 관리단집회 결의처럼 거래와 무관한 행위에는 적용되지 않고, 전자문서로 할 수 있는 문서행위를 열거한 별표에도 집합건물법상 문서행위는 포함되어 있지 않습니다.
• 전자서명법도 전자문서의 문서로서의 효력에 관해 규정하고 있지 않습니다.

결국 명문의 규정이 없는 이상 집합건물법 제41조 제1항의 '서면'에 전자문서가 포함된다고 해석할 수는 없고, 따라서 관리단집회에서 결의할 사항에 관하여 전자문서 또는 전자투표에 의한 합의가 있다고 하더라도, 이를 집합건물법 제41조 제1항에 따른 적법한 서면합의로 볼 수 없다.

이 사건에서 서면으로 의사를 표시한 구분소유자는 1,790명뿐이고 316명은 전자투표로 찬반 의사를 표시했는데, 전자투표 찬성자를 제외하면 서면 제출자 전원이 찬성했다고 가정해도 전체 구분소유자의 80% 이상 서면합의 요건을 충족할 수 없음이 계산상 명백했습니다. 대법원은 전자투표도 서면에 해당한다고 본 원심을 파기하고, 관리인지위부존재 확인청구 부분을 환송했습니다. 서면결의 요건의 전반적인 구조는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시기 바랍니다.

관리인 선임 절차를 점검하려면

• 규약이나 위원회 규정으로 관리단집회 결의를 대체하여 관리인을 선임·해임하는 구조를 두고 있다면, 그 규정 자체가 무효이고 그에 따라 선임된 관리인의 지위도 다툴 수 있습니다.
• 서면결의로 관리인을 선임하는 경우, 이 판결 당시 법리에 따르면 전자투표·전자문서에 의한 동의는 서면합의 정족수에 산입되지 않으므로 서면 요건을 갖춘 동의서로 정족수를 충족했는지 확인해야 합니다.