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집합건물 소송 일반

공용부분 무단 점유, 구분소유권 분쟁 등 집합건물을 둘러싼 그 밖의 소송 쟁점을 다룹니다.

집합건물 소송 일반

집합건물 '건물의 대지', 1필 토지 전부를 포함할까

구분소유자들이 건물의 대지를 공유하는 경우 지분 비율에 관계없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있고, 이때 '건물의 대지'는 특별한 사정이 없는 한 집합건물이 소재한 1필의 토지 전부를 포함합니다.

집합건물 소송 일반

경락받은 전유부분, 독립성 없으면 소유권 취득 못한다

경락받은 전유부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추지 못한 건물 일부에 불과하면 구분소유권이 존재할 수 없고, 구분소유권으로 등기되었더라도 그 등기는 무효여서 소유권을 취득할 수 없습니다.

집합건물 소송 일반

공용부분 무단점유, 부당이득 반환 청구할 수 있을까

복도·계단 등 공용부분은 별개 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로, 일부 구분소유자가 무단점유해도 다른 구분소유자에게 임료 상당의 손해가 발생했다고 볼 수 없다는 판례입니다.

집합건물 소송 일반

집합건물 공용부분, 취득시효로 소유권 취득할 수 있을까

집합건물의 공용부분은 전유부분으로 변경되지 않는 한 구분소유권의 목적이 될 수 없고, 취득시효 완성을 인정하면 집합건물법의 취지에 어긋나므로 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없습니다.

집합건물 소송 일반

공용부분에 개별 출입문 개설, 손해배상 인정될까

상가 1층 일부 구분소유자들이 공용부분인 앞면 유리벽에 개별 출입문을 개설한 사안에서, 대법원은 점포 가치 하락·영업 부진을 이유로 한 다른 구분소유자들의 손해배상 청구를 배척했습니다.

집합건물 소송 일반

건물 1층 앞면 유리벽은 공용부분일까

건물의 안전이나 외관 유지에 필요한 지주·지붕·외벽·기초 공작물 등은 구분소유권의 목적이 되지 않으며, 집합건물 1층 앞면 유리벽도 외벽으로서 공용부분에 해당한다고 본 대법원 판례입니다.

집합건물 소송 일반

전유부분·공용부분 판단 기준 시점은 언제일까

전유부분인지 공용부분인지는 구분소유가 성립한 시점, 즉 건축물대장에 집합건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하며, 그 후의 개조나 이용상황 변화는 영향을 미치지 못합니다.

집합건물 소송 일반

전유부분 범위 다툼, 판단 시점과 산정 기준은

전유부분인지 공용부분인지는 구분소유 성립 시점을 기준으로 판단하고, 전유부분 침해에 다툼이 있으면 구분건물 성립 당시의 관계법령과 분양상황 등을 고려해 전유부분의 범위를 정합니다.

집합건물 소송 일반

구분건물 사이 구조상 구분이 소멸하면 소유관계는

1동의 건물 중 일부 구분건물들 사이에 구조상 구분이 소멸하면 그 부분은 종전 등기명의자들의 공유가 되지만, 그 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동 전체는 여전히 집합건물법의 적용 대상입니다.

집합건물 소송 일반

경계벽 제거된 구분건물, 구분등기는 유효할까

인접한 구분건물 사이의 경계벽이 제거되어 독립성을 잃었더라도, 각 구분건물의 위치와 면적을 특정할 수 있고 복원이 용이한 일시적 제거라면 그 구분등기는 여전히 유효합니다.

집합건물 소송 일반

집합건물 대지만 경매로 낙찰받으면 소유권을 취득할까

구분소유자는 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으므로, 건물 각 층과 분리하여 대지만을 공유물분할 경매에서 낙찰받아도 매수인은 원칙적으로 대지 소유권을 취득할 수 없습니다.

집합건물 소송 일반

건물 구분소유적 공유관계, 어떻게 해소할까

건물 각 층의 구분소유자들은 상호명의신탁을 해지하고 건축물대장 전환등록과 구분등기 절차를 마친 뒤 신탁받은 공유 지분을 서로 이전하는 방식으로 구분소유적 공유관계를 해소할 수 있습니다.

집합건물 소송 일반

미등기 건물, 승계취득자 명의 보존등기도 유효할까

미등기 건물은 원시취득자 앞으로 보존등기 후 이전등기를 하는 것이 원칙이지만, 원시취득자와 승계취득자의 합치된 의사에 따라 승계취득자 명의로 직접 마친 소유권보존등기도 실체적 권리관계에 부합하여 유효합니다.

집합건물 소송 일반

상가 지하주차장, 독립된 구분소유 대상이 될 수 있을까

건축법규에 따른 부속 주차장으로 설치된 상가 지하주차장이라도, 분양계약상 특약으로 구분소유자들의 동의 아래 공용부분에서 제외되어 따로 분양되었고 구조상·이용상 독립성이 있다면 구분소유의 대상이 될 수 있습니다.

집합건물 소송 일반

구분소유 요건 못 갖춘 건물 낙찰, 소유권 취득할까

구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물 일부는 구분건물로 등기되어 있어도 그 등기가 무효이므로, 경매로 낙찰받았더라도 낙찰자는 소유권을 취득할 수 없습니다.

집합건물 소송 일반

구분소유권의 객체가 되기 위한 요건은 무엇일까

1동의 건물 일부분이 구분소유권의 객체가 되려면 구조상·이용상 독립성이 있어야 하고, 구조상의 구분으로 객체 범위를 확정할 수 없다면 구조상 독립성은 인정되지 않습니다.

집합건물 소송 일반

집합건물법 제20조 제3항의 선의의 제3자는 누구인가

분리처분금지로 대항할 수 없는 선의의 제3자란 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 말한다는 대법원 전원합의체 판결입니다.

집합건물 소송 일반

구분소유권 성립에 대장 등록이나 등기가 필요할까

구분소유는 1동의 건물 존재, 구분된 부분의 구조상·이용상 독립성, 구분행위가 갖추어지면 성립하고, 집합건축물대장 등록이나 등기는 필요하지 않다는 대법원 전원합의체 판결입니다.

집합건물 소송 일반

집합건물법상 과태료는 누가 부과·징수하나

집합건물법상 과태료는 소관청이 부과·징수하며, 소관청이란 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장을 의미합니다(집합건물법 제66조 제4항, 제24조 제6항).

집합건물 소송 일반

일반 건축물을 집합건축물로 전환하는 요건

1동 건물의 각 부분이 구조상·이용상 독립되어 있으면 구분소유권의 목적물이 될 수 있어 집합건축물대장으로 전환할 수 있습니다. 집합건물법상 요건을 정리했습니다.

집합건물 소송 일반

집합건물 재건축결의 요건, 형평을 잃으면 무효

재건축결의 시 비용 분담과 새 건물 구분소유권 귀속은 구분소유자 간 형평이 유지되도록 정해야 하며, 형평을 잃으면 특별한 사유가 없는 한 재건축결의의 무효 사유가 됩니다.

집합건물 소송 일반

대지지분 변동 없이 상가건물 증축이 가능할까

구분소유자의 대지지분 비율은 강행규정이 아니어서 합의로 전유면적 비율과 달리 정할 수 있으므로, 구분소유자 전원의 동의가 있다면 대지지분 변동 없이 증축이 가능합니다.

집합건물 소송 일반

공동주택 신축 시 대지지분 산정기준은 무엇일까

구분소유자들 사이에 특별한 합의나 규약 규정이 없다면, 공동주택 대지에 대한 지분은 각 전유면적 비율에 의한다고 볼 수 있습니다. 관련 근거 규정을 정리했습니다.

집합건물 소송 일반

상가 전유부분 용도변경, 다른 구분소유자 동의가 필요할까

상가 전유부분의 용도변경은 원칙적으로 다른 구분소유자의 동의를 요하지 않습니다. 다만 공용부분 변경을 수반하면 구분소유자 및 의결권 각 3/4 이상의 집회 결의가 필요하고, 공동의 이익에 반해서는 안 됩니다.

집합건물 소송 일반

상가 옥상 임대수익, 누구에게 어떤 비율로 귀속될까

옥상 임대수익은 원칙적으로 구분소유자에게 지분비율대로 귀속되지만, 규약이나 관리단집회 결의로 관리비용에 충당할 수 있고 그 결의는 현재의 구분소유자에게도 효력이 미칩니다.

집합건물 소송 일반

아파트 대지 옹벽 철거, 어느 정도의 동의가 필요할까

대지가 구분소유자 공유인 경우 옹벽 철거가 관리행위면 각 과반수, 변경행위면 각 2/3 이상의 집회 결의가 필요하고, 서면·전자적 방법 결의로 갈음하려면 각 4/5 이상의 찬성이 필요합니다.

집합건물 소송 일반

집합건물 주차장, 전유부분으로 용도변경하려면

공용부분인 주차장을 전유부분으로 변경하려면 구조상·이용상 독립성을 갖추고, 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상(서면결의는 각 4/5 이상)의 결의가 있어야 합니다.

집합건물 소송 일반

공용부분을 전유부분으로 변경할 수 있을까

공용부분의 전유부분 변경은 집합건물법 제15조의 공용부분 변경에 포함되어, 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상 집회 결의(서면·전자 합의는 각 4/5 이상)와 구조상·이용상 독립성이 필요합니다.

집합건물 소송 일반

공용부분의 변경과 개량행위, 무엇이 다를까

공용부분의 변경은 외관·구조·용도를 바꾸는 것으로 각 3/4 이상 결의가, 개량행위는 형상·효용을 유지하며 기능을 증진하는 것으로 통상 결의가 필요합니다.

집합건물 소송 일반

집합건물 배관 교체, 집회 결의를 거쳐야 할까

배관 본관은 공용부분이므로 교체하려면 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상(지나치게 많은 비용이 들지 않는 개량행위는 각 과반수)의 집회 결의가 필요합니다.

집합건물 소송 일반

지하 복도 전용 사용, 다른 구분소유자 동의 요건은

복도가 일부 공용부분이면 해당 층 구분소유자들의, 전체 공용부분이면 전체 구분소유자의 집회 결의로 전용을 결정하며, 정족수는 공용부분 변경 수반 여부에 따라 달라집니다.

집합건물 소송 일반

주상복합건물 관리, 어떤 법률이 적용되나

구분소유관계가 성립한 주상복합건물에는 용도를 불문하고 집합건물법이 적용되고, 공동주택 부분은 주택법상 요건을 갖춘 경우 구분소유자의 기본적 권리를 해하지 않는 범위에서 주택법이 우선 적용됩니다.

집합건물 소송 일반

주거용 오피스텔, 주택법으로 관리할 수 있을까

오피스텔은 건축법상 일반 업무시설로서 주택이 아니므로 주택법 적용 대상이 아니며, 집합건물법에 따라 관리단을 구성하고 규약 설정·관리인 선임의 방법으로 관리합니다.

집합건물 소송 일반

일부 공용부분 면적, 지분비율 계산에 어떻게 배분될까

전체 공용부분에 대한 지분은 전유부분 면적 비율에 따르고, 일부 공용부분이 있으면 그 면적을 공유하는 구분소유자들의 전유면적에 나누어 포함시킨 뒤 계산합니다(집합건물법 제12조 제2항).

집합건물 소송 일반

분양면적 산출, 일부 공용부분 면적도 포함해야 할까

집합건물법 제12조는 직접적인 분양면적 산출 규정으로 보기 어렵고 규약으로 달리 정할 수 있는 임의규정이며, 등기실무는 일부 공용부분 면적을 전유면적 비율로 배분해 전유면적에 포함해 기재합니다.

집합건물 소송 일반

집합건물 층별 복도, 일부 공용부분에 해당할까

일부 공용부분은 일부 구분소유자만의 공용에 제공됨이 명백한 부분이며, 전체 공용부분과의 구별은 특단의 합의가 없는 한 건물 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정됩니다(대법원 2006다56565 판결).

집합건물 소송 일반

일부 공용부분이란 무엇이고 어떻게 관리할까

일부 공용부분은 일부 구분소유자만의 공용에 제공됨이 명백한 부분으로 그들의 공유에 속하며, 전원의 이해에 관계된 사항 등이 아니면 일부 구분소유자만의 집회 결의로 관리를 결정할 수 있습니다.

집합건물 소송 일반

공동주택 발코니, 전유부분일까 공용부분일까

발코니는 건물 외벽의 일부를 이루므로 일반적으로 공용부분으로 볼 수 있지만, 건축공법에 따라 구조가 다르므로 건물의 구조·이용방법·공부 기재 등을 종합해 개별적으로 판단해야 합니다.

집합건물 소송 일반

집합건물 옥상은 공용부분에 해당할까

옥상은 건물 몸체의 상부로서 건물 전체의 유지·보전이나 미관을 위하여 필요한 부분이므로 공용부분에 해당한다고 볼 수 있으며, 전유·공용의 구별은 구분소유 성립 시점의 객관적 용도로 결정됩니다.

집합건물 소송 일반

집합건물 외벽과 바깥쪽 면, 공용부분에 해당할까

판례는 건물의 안전이나 외관 유지에 필요한 지주·지붕·외벽·기초 공작물 등은 구분소유권의 목적이 되지 않는 공용부분이고, 외벽의 바깥쪽 면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분이라고 보았습니다.

집합건물 소송 일반

단지 내 관리동, 아파트와 별개로 경매될 수 있을까

부속건물이 규약이나 공정증서로 공용부분이 되어 그 취지가 등기되어 있다면, 공용부분 지분은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으므로 관리동이 아파트와 별개로 경매되지 않습니다.

집합건물 소송 일반

전유부분과 공용부분, 무엇을 기준으로 나뉠까

전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분이고, 전유부분 이외의 건물부분·부속물과 규약상 공용부분으로 삼은 부속건물이 공용부분이며, 지주·지붕·외벽 등은 구분소유권의 목적이 되지 않습니다.

집합건물 소송 일반

전유부분 여러 개를 하나로 합병하려면 어떤 절차가 필요할까

전유부분 합병은 통합된 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 하고, 집합건축물대장 변경등록과 등기 변경이 필요하며, 공용부분 변경이 포함되면 구분소유자 및 의결권 각 4분의 3 이상의 집회 결의 등이 요구됩니다.

집합건물 소송 일반

구분점포 경계표지·건물번호표지, 없으면 처벌받을까

구분점포는 바닥경계표지와 건물번호표지를 건축물대장·등기부와 일치하게 설치·유지해야 하며, 표지를 파손·제거해 경계를 알아볼 수 없게 하면 3년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금에 처해집니다.

집합건물 소송 일반

판매시설 1000㎡ 이상이면 무조건 구분점포일까

경계벽이 있어 구조적 독립성을 갖춘 건물부분은 집합건물법 제1조의 구분건물로 보아야 하고 용도 제한도 없습니다. 제1조의2의 구분점포는 구조적 독립성이 없는 경우를 위한 예외 규정입니다.

집합건물 소송 일반

상가건물도 경계표지·건물번호표지가 필요할까

경계벽이 없어 구조적으로 구분되지 않은 구분점포는 바닥경계표지와 건물번호표지가 필요하지만, 구조상·이용상 독립성을 모두 갖춘 상가 전유부분은 집합건물법 제1조가 적용되어 표지가 필요 없습니다.

집합건물 소송 일반

경계벽 없는 점포의 구분소유권과 복도 합병 요건

경계벽이 없어도 집합건물법 제1조의2의 요건을 갖추면 구분소유권이 성립할 수 있고, 층별 공용부분인 복도를 전유부분에 포함하려면 일부공용부분 여부에 따라 공유자 동의 또는 집회 결의가 필요합니다.

집합건물 소송 일반

주차장 건물도 구분소유의 대상이 될 수 있을까

건물 부분이 구조상·이용상 독립되어 있으면 용도와 관계없이 구분소유권의 목적이 될 수 있어 주차용 건물도 집합건축물이 될 수 있고, 대법원은 분양된 지하주차장의 구분소유 대상성을 인정했습니다.

집합건물 소송 일반

고시원 각 실, 구분등기가 가능할까 — 요건 정리

고시원 각 실도 구조상 독립성과 이용상 독립성을 갖추면 구분등기가 가능합니다. 고정되어 쉽게 제거할 수 없는 시설로 차단되고 독립 출입구·내부설비를 갖추어야 하며, 요건 충족 여부는 소관청이 판단합니다.

집합건물 소송 일반

이용상 독립성이란 — 출입구 없는 호실의 구분소유

다른 전유부분을 통하지 않으면 공용부분이나 외부로 출입할 수 없는 건물부분은 이용상 독립성이 없어 구분소유권의 목적물이 될 수 없습니다. 구조상·이용상 독립성의 의미를 정리했습니다.

집합건물 소송 일반

오픈상가 경계 130cm 차단 제한 규약, 적법할까

경계벽이 없는 오픈상가가 집합건물법 제1조의2의 구분점포에 해당하면 경계표지를 인식불능하게 할 경우 형사처벌 대상이 되므로, 구분소유자가 임의로 경계를 막아 사용할 수 없습니다.

집합건물 소송 일반

구분소유권 성립 요건 — 구조상·이용상 독립성

1동의 건물 일부분이 구분소유권의 목적물이 되려면 구조상 독립성과 이용상 독립성을 갖추어야 하며, 집합건물법은 용도를 제한하지 않아 주택·상가·오피스텔은 물론 숙박시설도 구분소유가 가능합니다.

집합건물 소송 일반

집합건물이란 무엇인가 — 집합건물법상 의미

집합건물법의 적용을 받는 집합건물은 구분소유관계가 성립되어 있는 1동의 건물을 말합니다. 객관적 요건 외에 구분행위가 필요하며, 아파트·상가·오피스텔 등 용도와 종류를 불문합니다.

집합건물 소송 일반

구분소유권 성립 요건 — 대법원 2009마1449 결정

구조상·이용상 독립성을 갖추지 못한 건물 부분은 구분소유권의 객체가 될 수 없고, 구분건물로 등기되어 경매로 매수했더라도 그 등기는 무효이므로 매수인은 소유권을 취득하지 못합니다.

집합건물 소송 일반

구분소유권 성립을 위한 구분행위와 물리적 요건

구분소유가 성립하려면 물리적으로 구획된 건물부분을 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 하고, 도면상 표시만으로는 부족하며 바닥 경계표지 등 물리적 표시를 갖춰야 인정받을 수 있습니다.

집합건물 소송 일반

집합건물법 주요 개정 내용 한눈에 정리

개정 집합건물법은 150세대 이상 집합건물의 회계감사 의무화, 구분점포 최소 면적요건 삭제, 공용부분 변경 의결정족수 완화, 임시관리인 선임 청구 확대 등으로 관리의 투명성을 높였습니다.

집합건물 소송 일반

일부 층 구조상 독립성 상실 시 집합건물법 적용 여부

화재 보수로 일부 층의 격벽이 철거돼 구조상 독립성을 잃어도, 다른 층과는 여전히 구분소유관계가 유지되어 집합건물법이 적용되며, 층별 대표자로 구성된 번영회도 관리단 권한을 가질 수 있습니다.

집합건물 소송 일반

구분소유적 공유관계 건물, 전체 공유물분할은 안 된다

대법원은 구분소유적 공유관계에 있는 건물은 전체에 대한 공유물분할을 청구할 수 없고, 명의신탁 해지와 구분등기로 해소해야 하며, 대지만의 경매분할로는 소유권을 취득할 수 없다고 판단했습니다.

법률 상담 · 박창신 변호사

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