공용부분을 전유부분으로 변경할 수 있을까

집합건물의 공용부분은 전유부분으로 변경할 수 있으며, 이는 집합건물법 제15조의 공용부분 변경에 포함되어 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 찬성이 필요합니다. 다만 서면·전자적 방법으로 동의를 받는 경우에는 각 4/5 이상의 합의가 있어야 하고, 구조상·이용상 독립성이라는 전제요건도 갖추어야 합니다.

어떤 결의 요건을 갖추어야 하나?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제15조의 공용부분의 변경에는 공용부분을 전유부분으로 변경하는 것이 포함됩니다. 요건을 정리하면 다음과 같습니다.

• 관리단 집회에서 결의하는 경우: 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 찬성
• 관리단 집회를 개최하지 않고 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 동의서를 받는 경우: 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 합의(집합건물법 제41조 제1항)
• 변경으로 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때: 그 구분소유자의 승낙(집합건물법 제15조 제2항)

집회 결의와 서면결의의 구체적인 운용은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 다루고 있습니다.

결의만 있으면 되는가 — 구조상·이용상 독립성

한편, 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위한 전제요건으로서 그 건물부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 전유부분과 독립되어 있어야 합니다.

집합건물법 제1조 및 대법원 1995. 3. 3. 선고 94다4691 판결 참조

즉 아무리 결의 요건을 갖추어도, 해당 부분이 다른 전유부분과 구조적·이용상으로 분리되어 독립적으로 사용될 수 없다면 전유부분이 될 수 없습니다. 결의를 위한 집회 소집이 어려운 상황이라면 법원의 소집허가를 받아 집회를 연 사례도 참고할 수 있습니다.

공용부분의 전유부분 변경을 추진한다면

• 대상 부분이 구조상·이용상 다른 전유부분과 독립되어 있는지 먼저 확인하세요.
• 집회를 열면 각 3/4 이상, 서면·전자적 방법이면 각 4/5 이상의 동의를 확보해야 합니다.
• 권리에 특별한 영향을 받는 구분소유자가 있다면 별도의 승낙을 받아야 합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.