공용부분을 전유부분으로 변경하려면 어떤 요건이 필요할까

공용부분을 전유부분으로 변경하려면 구조상·이용상 독립성을 갖추는 것 외에, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제15조에 따른 구분소유자들의 집회 결의와 그 변경으로 특별한 영향을 받게 되는 구분소유자의 승낙을 얻어야 합니다. 대법원 1992. 4. 24. 선고 92다3151 판결이 이 요건을 밝힌 판례입니다.

전유부분이 되기 위한 기본 요건은 무엇인가?

구분소유의 목적인 건물의 일부를 전유부분으로 볼 수 있으려면, 그 건물 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 독립되어 있어야 합니다. 복도·계단처럼 다른 부분과 구분되지 않거나 독립적으로 사용할 수 없는 부분은 전유부분이 될 수 없습니다.

독립성 외에 어떤 절차가 필요한가?

판결요지: 구분소유의 목적인 건물의 일부를 전유부분으로 볼 수 있기 위하여는 그 건물부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 독립되어 있을 것을 요하고, 한편 구분소유 건물의 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위하여는 위와 같은 요건을 갖추는 외에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조에 따른 구분소유자들의 집회 결의와 그 공용부분의 변경으로 특별한 영향을 받게 되는 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다.

정리하면 다음 세 요건이 모두 필요합니다.

• 해당 부분의 구조상·이용상 독립성
• 집합건물법 제15조에 따른 구분소유자들의 집회 결의
• 변경으로 특별한 영향을 받게 되는 구분소유자의 승낙

집회 결의의 정족수 계산과 서면결의 활용 방법은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 확인할 수 있습니다. 집회를 소집할 관리인이나 규약이 정비되지 않은 건물이라면 관리단집회 소집허가 승소사례도 참고가 됩니다.

이런 상황이라면

공용부분을 개조해 점포나 창고 등으로 쓰려는 계획이 있다면, 공사만으로는 전유부분이 되지 않는다는 점을 유의해야 합니다. 반대로 누군가 집회 결의 없이 공용부분을 전유부분처럼 사용하고 있다면 그 효력을 다툴 수 있습니다. 구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.