집합건물 주차장, 전유부분으로 용도변경하려면

공용부분인 주차장을 전유부분으로 변경하려면 그 주차장이 구조상·이용상 다른 부분과 독립되어 있어야 하고, 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 결의(서면결의로 갈음하면 각 4/5 이상의 동의)가 있어야 합니다. 반면 주차장이 이미 전유부분이라면 용도변경에 집합건물법상 특별한 절차를 요하지 않습니다.

주차장은 공용부분인가, 전유부분이 될 수 있는가?

일반적으로 주차장은 전체 또는 일부 구분소유자들의 공용에 제공되는 부분으로서 공용부분에 속할 것으로 판단됩니다.

다만 구분소유의 성립 전에 분양계약을 통하여 구분소유자들의 동의 아래 주차장이 공용부분에서 제외되어 분양되었고, 구조상·이용상 독립되어 있다면 구분소유의 대상이 될 수 있다고 판시한 예가 있습니다.

대법원 1995. 12. 26. 선고 94다44675 판결

전유부분으로 변경하려면 어떤 요건이 필요한가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따라 경우를 나누면 다음과 같습니다.

• 주차장이 이미 전유부분인 경우: 용도변경에 집합건물법상 특별한 절차를 요하지 않습니다.
• 주차장이 공용부분인 경우: 전유부분으로 변경하기 위하여 아래 요건을 모두 갖추어야 합니다.
  • 해당 주차장이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 독립되어 있을 것(집합건물법 제1조)
  • 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 결의. 집회를 열지 않고 서면결의로 갈음하는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 동의(집합건물법 제15조 제1항, 제41조 제1항; 대법원 1992. 4. 24. 선고 92다3151 판결)

결의 정족수의 계산과 서면결의 절차는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 확인할 수 있습니다. 집회 소집 자체가 막혀 있다면 법원의 소집허가로 집회를 연 승소사례를 참고하세요.

주차장 용도변경을 추진한다면

• 먼저 해당 주차장이 전유부분인지 공용부분인지 분양계약과 객관적 현황을 기준으로 확인하세요.
• 공용부분이라면 구조상·이용상 독립성 요건을 갖추었는지 검토하고, 집회 결의(각 3/4 이상) 또는 서면 동의(각 4/5 이상)를 확보해야 합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.