공용부분 변경, 모든 구분소유자에게 동일한 영향이면 개별 승낙 불필요

공용부분의 변경이 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치는 경우는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제15조 제2항의 '특별한 영향'에 해당하지 않으므로, 구분소유자의 개별적인 승낙이 필요하지 않습니다. 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결이 이 기준을 밝혔습니다.

집합건물법 제15조 제2항의 취지는 무엇인가?

집합건물법 제15조 제1항, 제2항은 공용부분의 변경에 관하여 다수결에 의한 결의를 규정하면서, 권리에 특별한 영향을 받는 구분소유자의 개별적인 승낙을 별도로 받도록 정하고 있습니다.

그 취지는 다수결에 의한 결의만으로는 정당화될 수 없는 일부 소수 구분소유자들의 '특별한 희생'을 따로 배려하도록 한 것이다.

즉 다수결로 공용부분 변경을 결의하더라도, 그 결의로 특별한 희생을 입는 소수 구분소유자가 있다면 그의 승낙을 따로 받아야 한다는 것입니다. 공용부분 변경 결의 자체의 요건에 대해서는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 다루었습니다.

어떤 경우가 '특별한 영향'에 해당하는가?

대법원은 특별한 영향을 받는 구분소유자의 범위를 다음과 같이 판시했습니다.

특별한 영향을 받는 구분소유자란, 공용부분의 변경으로 다른 구분소유자는 받지 않는 불이익을 차별적으로 받게 되는 자를 말하므로, 공용부분의 변경에 필요한 공사비용 등을 구분소유자들이 지분별로 분담하는 경우와 같이 공용부분의 변경이 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치는 경우는 여기에 해당하지 않는다.

핵심은 '차별적 불이익'입니다.

• 다른 구분소유자는 받지 않는 불이익을 차별적으로 받는 경우 → 개별 승낙 필요
• 공사비용을 지분별로 분담하는 등 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치는 경우 → 개별 승낙 불필요

공용부분 변경을 검토하고 있다면

공용부분 변경을 추진하는 쪽이라면 변경으로 차별적 불이익을 받는 구분소유자가 있는지 확인하고, 있다면 결의와 별도로 그 승낙을 받아야 합니다. 결의를 위한 관리단집회 소집이 어려운 상황이라면 법원의 소집허가를 받아 집회를 연 사례도 참고할 수 있습니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.