집합건물법 제15조 제2항의 '다른 구분소유자'는 누구일까

집합건물법 제15조 제2항의 '다른 구분소유자'란 공용부분의 변경으로 특별한 영향을 받는 구분소유자를 의미하며, 변경에 반대하거나 변경을 희망하지 않는 구분소유자를 뜻하는 것이 아닙니다. 공용부분 변경 결의를 준비할 때 누구의 승낙을 별도로 받아야 하는지를 정확히 판단하는 기준이 됩니다.

제15조 제2항은 왜 승낙을 요구하나?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제15조 제2항은 공용부분에 변경을 가한 결과 어느 구분소유자의 채광이나 통풍이 약화되는 경우와 같이, 불이익을 받을 위험이 있는 구분소유자의 이익을 보호하기 위하여 그 구분소유자의 승낙을 얻도록 한 것입니다.

공용부분 변경 자체의 의결정족수와 서면결의 요건과는 별개로 요구되는 요건이라는 점에 유의해야 합니다.

'다른 구분소유자'는 어떻게 판단하나?

여기의 '다른 구분소유자'란 공용부분의 변경으로 특별한 영향을 받는 구분소유자를 의미합니다. 공용부분의 변경에 관한 동의 여부나 변경을 희망하는 구분소유자인지 여부로 판단할 사항은 아닙니다.

특별한 영향을 받는지는 다음 요소를 종합적으로 고려하여 판단합니다.

• 해당 공용부분의 사용목적과 이용 빈도
• 변경 후의 사용에 관한 변화

이를 통해 공용부분의 변경이 전체 구분소유자에게 동일한 영향을 미치는지, 아니면 특정 구분소유자들에게 특별한 영향을 미치는지를 가려야 합니다. 결의 절차 자체가 문제되는 상황이라면 법원의 소집허가를 받아 관리단집회를 소집한 사례도 함께 살펴보시기 바랍니다.

공용부분 변경을 준비한다면

• 변경으로 채광·통풍 약화 등 불이익을 받을 위험이 있는 구분소유자가 있는지 먼저 확인하세요.
• 그러한 구분소유자가 있다면 집회 결의와 별도로 그 승낙을 받아야 합니다.
• 반대 여부가 아니라 '특별한 영향'을 기준으로 승낙 대상자를 가려야 합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.