공용부분 변경이 대지사용권을 바꾸면 구분소유자 전원 동의 필요

공용부분의 용도·형상 변경이 이용 관계의 단순한 변화를 넘어 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분 소유권의 범위와 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는, 관리단집회 결의만으로는 부족하고 구분소유자 전원의 동의 등이 필요합니다. 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결의 내용입니다.

집회 결의로 가능한 공용부분 변경의 범위는?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제15조 제1항은 공용부분의 변경을 일반적인 공유물과 달리 관리단집회의 결의에 의하도록 정하고 있습니다. 대법원은 그 취지를 다음과 같이 설명했습니다.

구분소유자의 전유부분 소유권이나 대지 사용권 기타 관리관계에 별다른 변동을 일으키지 않는 공용부분의 용도 및 형상 등의 단순한 변경에 관하여는 구분소유자 전원의 동의나 대지 사용권자 전원의 승낙이 없어도 관리단 집회의 결의에 따르도록 함으로써 집합건물의 공용부분에 관하여 합리적이면서도 효율적인 이용 관계를 설정하려는 것이다.

즉 '단순한 변경'이라면 전원 동의 없이 집회 결의로 충분합니다. 그 결의의 요건은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 확인할 수 있습니다.

어떤 경우에 구분소유자 전원의 동의가 필요한가?

반면 변경의 실질이 집합건물의 구조 변경에 이르는 경우는 다릅니다.

공용부분에 집합건물을 증축하여 전유부분을 새로 만듦으로써 증축된 전유부분에 관한 대지 사용권의 성립 등으로 구분소유자들의 기존 전유부분에 관한 대지 사용권 등에 변동을 가져오거나 구분소유자들에게 증축된 전유부분에 관한 지분을 새로이 취득하게 하고 관련 공사비용을 부담하도록 하는 것과 같이, 공용부분의 용도 및 형상의 변경이 이용 관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지 사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 위 조항에서 말하는 공용부분의 변경에 해당하지 않고, 이에 대하여는 민법상 일반적인 공유물의 처분 · 변경과 마찬가지로 구분소유자 전원의 동의 등이 필요하다.

정리하면 다음과 같습니다.

• 단순한 용도·형상 변경 → 관리단집회 결의로 가능
• 구조 변경으로 전유부분 소유권 범위·대지사용권 내용에 변동을 일으키는 변경 → 구분소유자 전원의 동의 등 필요

공용부분 공사·증축을 추진하고 있다면

추진하려는 공사가 '단순한 변경'인지, 대지사용권 등에 변동을 일으키는 '구조 변경'인지에 따라 필요한 동의 요건이 완전히 달라집니다. 요건을 잘못 판단하면 결의 자체가 무효로 다투어질 수 있으므로 사전 검토가 중요합니다. 결의를 위한 집회 소집이 어려운 경우라면 법원의 소집허가를 받아 집회를 연 사례도 참고하세요.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.