용도변경으로 법정주차 대수가 늘면 다른 구분소유자 동의가 필요할까

전유부분의 용도변경은 원칙적으로 다른 구분소유자의 동의가 필요 없지만, 그로 인해 주차장법상 법정주차 대수가 증가하는 경우에는 공용부분의 변경 또는 관리에 해당하여 관리단집회 결의가 필요합니다. 집합건물의 전유부분은 구분소유권의 대상으로 구분소유자가 배타적으로 사용 · 수익할 수 있기 때문에 용도변경 자체는 자유롭지만, 주차장이라는 공용부분에 영향을 미치는 순간 문제가 달라집니다.

법정주차 대수가 증가하면 왜 결의가 필요한가?

전유부분의 용도변경으로 법정주차 대수가 증가하게 될 경우, 상황은 두 가지로 나뉩니다.

• 추가로 주차장 공간을 확보할 필요가 있는 경우
• 현재는 여유분이 있어 별도로 주차장을 확보할 필요는 없지만, 향후 다른 구분소유자가 법정주차 대수 증가를 요하는 용도변경을 하려고 할 때 제한을 줄 수 있는 경우

각 경우에 어떤 결의 요건이 적용되는가?

전자의 경우에는 전유부분의 용도변경으로 인하여 공용부분의 변경을 초래하므로, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제15조에 따른 집회 결의가 있어야 합니다. 따라서 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 집회 결의가 필요합니다.

후자의 경우에는 공용부분의 관리에 준하여 집합건물법 제16조에 따른 집회 결의가 있어야 합니다. 공용부분의 관리에 관한 의결정족수에 대해 규약에 정함이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수의 집회 결의가 필요하며(집합건물법 제16조 제1항), 규약에 다른 정함이 있는 경우에는 그에 따를 수 있습니다(집합건물법 제16조 제3항).

두 경우 모두 집회를 개최하지 않고 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의로 대신할 수 있으며, 이때에는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 합의가 있어야 합니다(집합건물법 제41조 제1항). 정족수 산정과 서면결의의 실무는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 다루었습니다.

용도변경을 계획하고 있다면

• 용도변경으로 법정주차 대수가 증가하는지 먼저 확인합니다.
• 추가 주차장 확보가 필요하면 각 2/3 이상, 그렇지 않더라도 다른 구분소유자에게 영향을 주면 각 과반수(또는 규약이 정한 비율)의 집회 결의를 갖추어야 합니다.
• 집회 개최가 어려우면 각 4/5 이상의 서면 · 전자적 합의로 대신할 수 있습니다. 결의를 위한 집회 소집이 어려운 상황이라면 관리단집회 소집허가 승소사례도 참고하시기 바랍니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.