집합건물 리모델링, 구분소유자 동의 요건은 어떻게 될까

집합건물의 리모델링을 대수선 또는 증축 행위로 본다면 이는 공용부분의 변경에 해당하여, 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 집회 결의(서면·전자적 합의 시 각 4/5 이상)가 필요합니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)은 리모델링에 대해 직접 규정하고 있지 않아, 리모델링을 어떤 행위로 볼 것인지에 따라 동의 요건이 정해집니다.

리모델링은 공용부분의 변경에 해당할까?

집합건물법은 리모델링에 대해서 규정하고 있지 않습니다. 다만 「주택법」이 규정하는 바와 같이 리모델링을 "건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선 또는 증축하는 행위"로 본다면, 이는 공용부분의 변경에 해당한다고 볼 수 있을 것입니다.

어떤 동의 요건을 갖추어야 하나?

집합건물법상 공용부분의 변경에 관한 사항은 다음 요건으로 결정합니다.

• 집회 결의로 결정하는 경우: 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 다수에 의한 집회 결의(집합건물법 제15조 제1항)
• 집회를 열지 않고 서면이나 전자적 방법에 의한 합의로 하는 경우: 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 합의(집합건물법 제41조 제1항)

집회 결의와 서면합의의 관계에 대해서는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 정리해 두었습니다. 관리인이 없거나 집회 소집이 어려운 건물이라면 법원의 소집허가를 받아 관리단집회를 여는 방법도 참고하시기 바랍니다.

매도청구권은 행사할 수 있을까?

매도청구권은 재건축결의가 있는 경우에 행사할 수 있으며(집합건물법 제48조 제4항), 리모델링의 경우에는 적용되지 않을 것입니다. 따라서 리모델링에 반대하는 구분소유자를 상대로 매도청구권을 행사하는 방식은 검토하기 어렵습니다.

리모델링을 추진한다면

• 추진하려는 공사가 대수선·증축에 해당하는지, 즉 공용부분의 변경인지 먼저 확인하세요.
• 집회 결의로 진행한다면 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상, 서면·전자적 합의로 진행한다면 각 4/5 이상을 확보해야 합니다.
• 재건축과 달리 매도청구권이 적용되지 않는다는 점을 고려해 동의 확보 계획을 세우세요.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.