공동주택 난방방식 변경, 주택법과 집합건물법 중 어느 법이 적용될까

공동주택의 난방방식 변경은 공용부분의 변경에 해당하므로 원칙적으로 집합건물법 제15조에서 정한 요건을 갖추어야 하며, 주택법은 집합건물법에 규정이 없거나 그보다 유리한 규정이 있는 때에 한하여 우선 적용됩니다. 주택법 적용 대상인 공동주택이라도 구분소유자의 재산권에 관한 사항은 집합건물법이 기준이 됩니다.

주택법과 집합건물법, 어느 법이 우선할까?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)과 「주택법」 사이의 관계를 규율하는 집합건물법 제2조의 2에 따르면, 「주택법」의 규정만이 집합건물법의 규정에 우선합니다.

따라서 집합건물법의 일반규정이 원칙적으로 기준이 되고, 다만 집합건물법에 규정이 없거나 그보다 유리한 규정이 주택법에 있는 때에 한하여 주택법의 규정이 특별법으로서 우선하여 적용됩니다.

난방방식 변경에는 어떤 요건이 필요할까?

공용부분은 구분소유자들의 지분에 따라 공유하고(집합건물법 제10조, 제12조), 공용부분의 변경은 구분소유권의 목적물인 전유부분의 가치에도 영향을 미치는 등 구분소유자의 재산권에 관련한 사항으로서 구분소유자가 결정해야 할 것입니다.

따라서 공용부분의 변경에 해당하는 공동주택의 난방방식 변경은 집합건물법 제15조에서 정한 요건을 갖추어야 할 것입니다. 결의 요건의 전반적인 구조는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 확인할 수 있습니다.

한편 공용부분 개량행위의 기준이 되는 '지나치게 많은 비용'이 드는지는 일률적으로 결정할 수 없고, 건물의 규모와 가액 등에 따라 구체적으로 판단되어야 할 것입니다.

설령 공용부분의 개량행위에 해당한다고 하더라도, 집회를 개최하지 않고 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법에 의한 합의로 갈음하는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 합의가 있어야 합니다(집합건물법 제41조). 집회 소집 자체가 어렵다면 법원의 소집허가를 받아 관리단집회를 여는 방법도 검토할 수 있습니다.

난방방식 변경을 추진한다면

• 난방방식 변경은 공용부분의 변경으로서 집합건물법 제15조의 결의 요건을 갖추어야 합니다.
• 개량행위 여부와 비용의 정도는 건물의 규모, 가액 등을 기준으로 구체적으로 판단해야 합니다.
• 집회 없이 서면·전자적 합의로 진행하려면 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상을 확보해야 합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.