구분소유권 성립 요건 — 대법원 2009마1449 결정

구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 구분소유권이 성립할 수 없고, 구분건물로 등기되어 경매절차가 진행되었더라도 그 등기는 무효여서 매수인은 소유권을 취득할 수 없습니다. 대법원 2010. 1. 14.자 2009마1449 결정(부동산임의경매, 공2010상, 703)이 이 법리를 명확히 하였습니다.

구분소유권의 객체가 되기 위한 요건은?

대법원은 판시사항에서 "건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 되기 위한 요건 및 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부를 경매절차에서 매수한 매수인의 소유권 취득 여부(소극)"를 다루면서 다음과 같이 판단했습니다.

1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 이용상은 물론 구조상으로도 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로, 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다.

즉 구조상 독립성이 요구되는 이유는 소유권의 대상에 대한 물적 지배 범위를 명확히 하기 위한 것이므로, 구조상의 구분으로 객체 범위를 확정할 수 없다면 독립성은 인정되지 않습니다.

구분건물로 등기돼 있어도 경매 매수인이 소유권을 취득하지 못하는 이유는?

대법원은 이어서 다음과 같이 판시했습니다.

구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립할 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 매각허가를 받고 매수대금을 납부하였다 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 매수인은 소유권을 취득할 수 없다(대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정 등 참조).

한편 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제1조의2와 경계표지 및 건물번호표지에 관한 규정 제1조, 제2조는 일정한 범위의 상가건물에 관하여 구조상 독립성 요건을 완화하고 있습니다. 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하고, 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 부착하면 구분소유권의 객체가 될 수 있습니다. 또한 집합건물법 제60조 제1항은 건축물대장 소관청이 관계공무원의 조사 결과 건물 현황이 제1조 또는 제1조의2에 부합하지 아니한다고 인정될 때에는 집합건축물대장 등록신청을 거부하고 일반건축물대장에 등록하도록 규정하고 있습니다.

이 사건 부동산은 구조상 독립성을 갖추지 못하였고, 집합건물법 제1조의2와 위 규정에 따른 완화된 요건마저도 갖추지 못하였습니다. 대법원은 이 사건 부동산이 비록 집합건축물관리대장에 독립한 별개의 구분건물로 등록되어 있고 부동산등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있다 하더라도 구분소유권의 객체가 될 수 없다고 본 원심의 판단이 정당하다고 하여 재항고를 기각했습니다.

결정 정보

• 사건: 대법원 2010. 1. 14.자 2009마1449 결정 (부동산임의경매)
• 재항고인: 주식회사 우리은행의 승계참가인 우리에스비제십일차유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인 한울 담당변호사 김홍석 외 2인)
• 원심결정: 인천지법 2009. 7. 28.자 2008라478 결정
• 주문: 재항고를 기각한다.
• 참조조문: 민법 제215조, 집합건물법 제1조
• 참조판례: 대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정
• 재판부: 재판장 대법관 이홍훈, 대법관 김영란, 대법관 김능환, 주심 대법관 민일영

경매·매매 전 무엇을 확인해야 할까

• 등기부와 건축물대장만 믿지 말고, 해당 부분이 실제로 구조상·이용상 독립성을 갖추었는지 현황을 확인해야 합니다.
• 상가 구분점포라면 바닥 경계표지와 건물번호표지가 견고하게 설치되어 있는지 확인해야 합니다.
• 구분소유권이 부정되면 등기가 무효가 되어 소유권 자체를 취득하지 못하므로, 분쟁이 예상되면 사전 검토가 필요합니다.

구분소유 관계가 성립한 건물에서는 관리단 구성과 집회 결의를 둘러싼 분쟁도 함께 발생하는 경우가 많습니다. 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설과 관리단집회 소집허가 승소사례도 함께 참고하시기 바랍니다.