구분소유권 성립을 위한 구분행위와 물리적 요건

1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 하고, 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부에는 구분소유권이 성립할 수 없습니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결, 대법원 2010. 1. 14.자 2009마1449 결정). 집합건물의 구분소유권 성립 요건을 정리합니다.

구분행위란 무엇이고 왜 반드시 필요한가?

집합건물의 구분소유권이 인정되기 위해서는 물리적 요건으로서 건물부분을 구분하는 구분행위가 반드시 있어야 합니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제1조의2(상가건물의 구분소유) 제1항은 다음을 규정하고 있습니다.

• 제3호: 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것
• 제4호: 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것

집합건물을 구성하는 각 상가뿐만 아니라 주차장의 경우에도 물리적으로 표시된 구분소유권의 표시가 있어야 구분소유권을 인정받을 수 있으므로, 건물 내부에 표식을 반드시 설치해야 합니다. 간혹 평면도나 설계도 등 도면상에서 구분소유권을 표시하면 되는 것으로 잘못 이해하여 구분소유권을 인정받지 못하는 경우도 발생하고 있으니 각별히 유의해야 합니다.

대법원 2009마1449 결정은 무엇을 판시했나?

대법원 2010. 1. 14.자 2009마1449 결정(부동산임의경매, 공2010상, 703)의 결정요지는 다음과 같습니다.

1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 이용상은 물론 구조상으로도 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로, 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다.

구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립할 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 매각허가를 받고 매수대금을 납부하였다 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 매수인은 소유권을 취득할 수 없다(대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정 등 참조).

• 참조조문: 민법 제215조, 집합건물법 제1조
• 참조판례: 대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정
• 원심결정: 인천지법 2009. 7. 28.자 2008라478 결정

이 사건에서 재항고가 기각된 이유는?

집합건물법 제1조의2와 경계표지 및 건물번호표지에 관한 규정 제1조, 제2조는 일정한 범위의 상가건물에 관하여 구조상 독립성 요건을 완화하여, 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하고 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 부착함으로써 구분소유권의 객체가 될 수 있다고 규정합니다. 또한 집합건물법 제60조 제1항은 건물 현황이 제1조 또는 제1조의2에 부합하지 않으면 소관청이 집합건축물대장 등록신청을 거부하고 일반건축물대장에 등록하도록 규정하고 있습니다.

이 사건 부동산은 구조상 독립성을 갖추지 못하였고 완화된 요건마저도 갖추지 못하였습니다. 이에 대법원은, 집합건축물관리대장에 독립한 별개의 구분건물로 등록되어 있고 부동산등기부상 구분소유권의 목적으로 등기되어 있다 하더라도 구분소유권의 객체가 될 수 없다고 본 원심 판단이 정당하다고 하여 재항고를 기각했습니다(재판장 대법관 이홍훈, 대법관 김영란, 대법관 김능환, 주심 대법관 민일영).

건물 소유자·매수인이 취해야 할 조치

• 상가·주차장 등 구분점포는 바닥 경계표지와 건물번호표지를 건물 내부에 물리적으로 설치했는지 반드시 점검합니다.
• 도면상 표시만으로는 구분소유권을 인정받지 못할 수 있으므로 현황을 기준으로 확인합니다.
• 경매·매매로 구분건물을 취득할 때는 등기·대장만 믿지 말고 구조상 독립성 요건 충족 여부를 검토합니다.

구분소유가 성립한 건물의 관리 국면에서는 집회 결의의 적법성이 자주 문제됩니다. 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설과 규약이 없는 건물의 관리단집회 소집허가 사례를 함께 참고하시기 바랍니다.