경락받은 전유부분, 독립성 없으면 소유권 취득 못한다

경락받은 전유부분이 구조상 및 이용상의 독립성을 갖추지 못한 건물의 일부에 불과하다면, 구분소유권의 목적으로 등기되었더라도 그 소유권을 취득할 수 없습니다. 대법원 1992. 4. 24. 선고 92다3151 판결이 이를 확인한 판례입니다.

왜 등기가 있어도 소유권을 취득하지 못하는가?

구분소유권은 구분소유의 목적이 될 수 있는 구조상·이용상 독립성을 갖춘 건물 부분에만 성립합니다. 이 요건을 갖추지 못한 부분에 대한 구분소유권 등기는 실체 없는 등기이므로 효력이 없습니다.

판시사항: 경락받아 소유권을 취득하였다는 전유부분이 구분소유의 목적이 될 수 있는 구조상 및 이용상의 독립성을 갖추지 못한 건물의 일부분에 불과하여 구분소유권의 목적으로 등기되었더라도 그 소유권을 취득할 수 없다고 한 사례

판결요지: 갑이 경락받아 소유권을 취득하였다는 전유부분은 이를 공용부분과 구분, 격리시킬 수 있는 시설이 처음부터 또는 적어도 갑이 경락받을 당시에는 존재하지 않은 상태에 있었고, 이에 대한 경매 절차에서도 감정인은 위 전유부분과 면적은 같으나 위치는 전혀 다르게 구획된 부분을 경매목적물로 삼아 시가감정을 하고 이에 기초하여 경매 절차가 진행되어 갑에게 경락되기에 이르렀다면, 위 전유부분은 경락받은 시점에서는 구분소유의 목적이 될 수 있는 구조상 및 이용상의 독립성을 갖추지 못한 건물의 일부에 불과한 것이어서 이에 관한 구분소유권은 존재할 수 없는 것이고, 등기부상 이것이 구분소유권의 목적으로 등기되어 있었다 하더라도 이는 존재하지 아니하거나 멸실된 건물에 관한 등기와 다를 바 없어 그 자체로 무효이므로, 갑은 그 소유권을 취득할 수 없다고 한 사례.

경매로 구분점포를 취득할 때 확인할 점은?

• 등기부와 집합건축물대장만 믿지 말고, 해당 부분이 실제로 벽체 등으로 다른 부분과 구분·격리되어 있는지(구조상 독립성), 독립하여 사용될 수 있는지(이용상 독립성)를 현장에서 확인해야 합니다.
• 감정평가서상 목적물의 위치·구획이 등기부상 전유부분과 일치하는지도 대조할 필요가 있습니다.

구분소유권의 존부는 관리단 구성원 자격과 의결권 산정의 출발점이기도 합니다. 의결권 산정 구조는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 확인할 수 있습니다. 또한 경매로 집합건물을 취득하면 전 소유자의 체납관리비 문제가 함께 따라오는 경우가 많으므로 관리비 장기 연체 대응 총정리도 참고하시기 바랍니다.

이런 상황이라면

경락받은 구분점포가 실제로는 다른 부분과 구분되지 않는 개방된 공간이거나 도면과 위치가 다르다면, 구분소유권 취득 자체가 부정될 수 있는 사안이므로 서둘러 법적 검토를 받아야 합니다. 구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.