집합건물법 주요 개정 내용 한눈에 정리

개정 집합건물법은 회계감사 의무화, 구분점포 면적요건 삭제, 공용부분 변경 의결정족수 완화, 임시관리인 선임 청구 확대를 통해 집합건물 관리를 더 투명하고 합리적으로 만드는 것을 핵심으로 합니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 개정안의 주요 내용을 정리합니다.

회계감사는 어떻게 달라지나?

• 앞으로는 오피스텔도 매년 회계감사를 받게 됩니다.
  • 150세대 이상인 집합건물은 의무적 회계감사 대상입니다(소유자·세입자의 결의로 면제 가능).
  • 50세대 이상 150세대 미만인 집합건물은 구분소유자의 1/5 이상이 요구하는 경우 회계감사를 받습니다.
• 관리인이 소유자에게 관리비 사용 내역을 보고하지 아니하거나 거짓으로 보고한 경우 200만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

종전에는 회계감사가 의무가 아니었고, 소유자 및 의결권의 과반수 이상 찬성으로 자율적으로 시행할 수 있을 뿐이었습니다. 관리비 사용 내역이 궁금하다면 관리단 회계장부 열람·등사 청구 해설도 참고할 수 있습니다.

구분점포와 리모델링 요건은 어떻게 완화되나?

소규모 상가에서도 자유로운 형태의 매장을 만들고 소유할 수 있게 됩니다.

• 구분점포 성립에 필요한 최소 면적요건(1천 제곱미터)이 삭제되었습니다.
• 구분점포는 백화점, 상가 등에서 볼 수 있는 물리적인 벽이 없는 형태의 점포입니다. 그동안 건물 중 판매·운수시설 용도 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터(약 300평) 이상인 상가에서만 구분점포를 만들 수 있었기 때문에, 소규모 건물에서는 벽이 없는 자유로운 형태의 구분점포를 만들 수 없었습니다.

리모델링 공사도 쉬워집니다.

• 공용부분(복도, 계단, 옥상 및 건물외벽 등) 공사 등 권리변동 없는 공용부분 변경: 관리단집회 의결정족수를 구분소유자 및 의결권의 3/4에서 2/3으로 완화.
• 건물 수직증축 등 권리변동 있는 공용부분 변경: 구분소유자 전원의 동의(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결)에서 구분소유자 및 의결권의 4/5 찬성으로 완화.
• 서면·전자적 방법에 따른 관리단집회 결의성립 간주 요건: 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상 찬성에서 4분의 3 이상 찬성으로 완화(재건축 등 일부 사항 제외).

서면결의 제도의 기본 구조는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 확인할 수 있습니다.

관리 공백을 막는 장치는 무엇이 생겼나?

• 소유자들이 최초 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우에는 분양자가 직접 관리단집회를 소집하도록 하였습니다.
• 관리인이 없는 경우 세입자도 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있습니다. 소유자·점유자·분양자 등이 임시관리인 선임을 청구할 수 있도록 하여 관리의 공백을 막을 수 있도록 하였습니다.
• 정부안에 포함되어 있었던 '관리인의 회계서류 작성·보관·공개의무 조항', '지자체장의 감독권한 신설' 등 일부 내용은 법사위 제1소위에서 이견이 해소되지 않아 계속심사 중이며, 법무부는 해당 내용도 국회에서 통과될 수 있도록 계속 노력하겠다고 밝혔습니다.

현행과 개정안 비교

• 회계감사: 현행은 의무 아님(소유자 및 의결권 과반수 찬성으로 자율 시행) → 개정안은 150세대 이상 의무 시행(소유자·세입자 결의로 면제 가능), 50~149세대는 소유자·세입자 1/5 이상 찬성 시 의무 시행.
• 상가건물 구분점포 성립 요건: 현행은 1동의 건물 중 판매시설 및 운수시설 용도 바닥면적 합계 1,000제곱미터 이상 필요 → 개정안은 바닥면적 요건 삭제.
• 권리변동 없는 공용부분의 변경(복도·계단 수선공사 등): 현행 구분소유자 및 의결권의 3/4 이상 찬성 → 개정안 2/3 이상 찬성.
• 권리변동 있는 공용부분의 변경(수직증축 등): 현행 구분소유자 전원의 동의 → 개정안 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상 찬성.
• 서면·전자적 방법에 따른 관리단집회 결의성립 간주: 현행 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상 찬성 → 개정안 3/4 이상 찬성(재건축 등 일부 사항 제외).

구분소유자·입주자가 챙겨야 할 것

• 우리 건물이 회계감사 의무 대상(150세대 이상)인지, 요구형 대상(50~149세대)인지 확인합니다.
• 관리인이 관리비 사용 내역을 보고하지 않으면 과태료 부과 대상이 될 수 있으므로 보고를 요구합니다.
• 공용부분 공사·리모델링을 추진한다면 완화된 의결정족수를 기준으로 결의 요건을 검토합니다.

이번 개정으로 관리비가 투명하게 사용되어 청년·서민의 주거·영업 비용을 절감하고, 소상공인들이 자유로운 형태의 매장을 소유·운영하며, 노후건물의 가치를 높이는 리모델링 등이 원활하게 이루어지는 등 합리적이고 투명한 집합건물 관리 제도가 정착될 것으로 기대됩니다.