경계벽 없는 점포의 구분소유권과 복도 합병 요건

경계벽 등 구조적 독립성이 없더라도 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제1조의2의 요건을 갖추고 이용상 독립하여 사용할 수 있으면 구분소유권의 목적물로 할 수 있고, 공용부분인 복도를 전유부분에 포함하려면 일부공용부분인지 여부에 따라 공유자 동의 또는 집회 결의가 필요합니다. 구분점포의 구분소유권 성립과 복도 합병에 관한 두 가지 해석사례를 정리합니다.

경계벽 없이도 구분소유권이 성립할 수 있는가?

집합건물법에 따른 구분소유권의 목적물(전유부분)이 되기 위해서는 구조적 독립성과 이용상 독립성을 갖추어야 합니다(집합건물법 제1조). 다만 예외적으로 집합건물법 제1조의2의 요건, 즉 다음을 갖추고 이용상 독립하여 사용할 수 있을 때에는 경계벽 등 구조적으로 독립되지 않더라도 구분소유권의 목적물로 할 수 있습니다(집합건물법 제1조의2).

• 용도
• 면적
• 바닥경계표지
• 건물번호표지

따라서 면적이나 용도 등 제1조의2의 요건을 갖추지 않고 경계벽도 없어 구조상 독립되어 있지 않은 경우에는 구분소유권의 목적(전유부분)으로 할 수 없습니다.

층별 복도를 전유부분에 포함할 수 있는가?

수개의 전유부분을 1인이 소유하면서 이를 하나로 합병할 때, 층별 공용부분인 복도를 전유부분에 포함할 수 있는지가 문제됩니다.

일부 구분소유자의 공용에 제공됨이 명백한 일부공용부분은 그 일부 구분소유자의 공유에 속하므로(집합건물법 제10조 제1항), 일부공용부분에 관한 사항은 원칙적으로 그 일부 구분소유자들의 집회에서 결정할 수 있습니다(집합건물법 제14조). 따라서 사안의 복도가 해당 층 구분소유자들만의 일부공용부분이라면, 다른 공유자(1개의 전유부분을 소유한 구분소유자)의 동의를 얻어 복도를 변경하여 전유부분에 포함시킬 수 있습니다.

그러나 일부공용부분에 관한 사항이 구분소유자 전원의 이해에 관계가 있는 경우에는 전체 집회 결의에서 결정해야 합니다(집합건물법 제14조). 복도 변경으로 통행 등 다른 층 구분소유자의 건물사용에 영향을 미친다면 다음 중 하나가 필요합니다.

• 구분소유자 전원의 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성(집합건물법 제15조 제1항)
• 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법에 의한 합의(집합건물법 제41조 제1항)

나아가 복도 변경이 특정 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 집회 결의 외에 그 구분소유자의 승낙을 별도로 얻어야 합니다(집합건물법 제15조 제2항).

집회 결의와 서면합의의 정족수 계산은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서, 집회 소집이 막힐 때의 대응은 관리단집회 소집허가 승소사례에서 자세히 다루고 있습니다.

이 상황이라면 이렇게 진행하세요

• 경계벽 없는 점포는 집합건물법 제1조의2의 요건(용도·면적·표지) 충족 여부부터 확인하세요.
• 복도 합병을 계획한다면 복도가 일부공용부분인지, 변경이 다른 층 구분소유자에게 영향을 미치는지 검토한 뒤 필요한 동의·결의를 갖추세요.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.