상가 전유부분 수직증축, 관리단집회 결의만으로 가능할까

상가 집합건물 구분소유자들의 이익을 위하여 추진되는 전유부분의 수직증축은, 재건축 절차와 달리 관리단집회의 결의만으로는 허용되지 않습니다. 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결이 밝힌 결론입니다.

개정 주택법의 수직증축 규정을 상가에 준용할 수 있는가?

개정 주택법(2013. 12. 24. 법률 제12115호로 개정된 것)은 주택에 관하여 구분소유자의 다수결에 의한 '수직증축형 리모델링'을 허용하는 규정들을 신설했습니다. 그러나 대법원은 이 규정을 상가건물에 끌어올 수 없다고 보았습니다.

이는 무분별한 주택재건축 등을 억제하고 효율적인 주거환경개선을 도모하기 위한 목적으로 일정한 절차에 따라 주택에 대한 '수직증축형 리모델링'을 특별히 허용한 것이므로, 이러한 규정이 없는 상가건물에 관하여 개정 주택법 규정들이 준용된다거나 개정 주택법 규정들에 비추어 집합건물법의 '공용부분의 변경' 규정에 의한 전유부분의 수직증축이 허용된다고 볼 수는 없다.

즉 주택법의 수직증축 규정은 주택에 대한 특별 허용이며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)의 공용부분 변경 규정을 근거로 전유부분을 수직증축하는 것도 허용되지 않습니다.

재건축 절차와 달리 취급하는 것이 불합리한가?

집합건물법은 관리단집회의 재건축결의에 의한 재건축 절차를 허용하고 있습니다. 그러나 대법원은 재건축 절차가 허용되는 이유 자체가 특별한 사정을 전제로 한다고 설명했습니다.

이는 건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비 · 복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 특별한 경우에 건물을 철거하여 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 수 있도록 재건축 절차를 허용한 것이다.

따라서 이러한 특별한 사정이 없음에도 사실상 구분소유자들의 이익을 위하여 추진되는 전유부분의 수직증축에 대하여, 재건축 절차와 달리 관리단집회의 결의만으로는 허용되지 않는다고 보더라도 불합리하다거나 집합건물법의 취지에 어긋난다고 할 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다. 재건축과 관련된 다른 쟁점으로는 재건축 후 장기수선충당금 승계 판결 해설도 참고할 수 있습니다.

증축을 검토하고 있다면

상가 집합건물에서 전유부분의 수직증축을 검토한다면 관리단집회 결의만으로는 부족하다는 점을 전제로 절차를 설계해야 합니다. 관리단집회 결의 요건 일반에 대해서는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 다루었습니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.