대지사용권 변동을 일으키는 증축, 전원 동의가 필요할까

집합건물의 전유부분 증축이 다른 구분소유자들의 대지사용권에 변동을 초래하는 경우에는, 집합건물법 제15조의 공용부분 변경 결의가 아니라 민법 제264조(공유물의 처분, 변경)가 적용되어 구분소유자 전원의 동의를 받아야 합니다. 집합건물 수직증축의 동의 요건을 정리합니다.

증축에 왜 대지사용권 문제가 생기나?

집합건물의 전유부분을 증축하는 경우, 새로 생성되는 전유부분이 철거되지 않기 위해서는 그 부분에 관한 대지사용권이 필요하게 됩니다.

이를 확보하기 위해서 다른 구분소유자들의 대지사용권에 변동을 초래하는 경우에는, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제15조가 아니라 민법 제264조(공유물의 처분, 변경)가 적용되어 구분소유자 전원의 동의를 받아야 합니다. 대지의 처분·변경에 구분소유자의 동의가 문제 되는 다른 사례는 공용부분 변경과 대지사용권 동의 해설에서도 다루고 있습니다.

대법원은 어떻게 판시하였나?

최근 대법원 판결도 다음과 같이 판시한 바 있습니다.

공용부분에 집합건물을 증축하여 전유부분을 새로 만듦으로써 증축된 전유부분에 관한 대지사용권의 성립 등으로 구분소유자들의 기존 전유부분에 관한 대지사용권 등에 변동을 가져오거나 구분소유자들에게 증축된 전유부분에 관한 지분을 새로이 취득하게 하고 관련 공사비용을 부담하도록 하는 것과 같이, 공용부분의 용도 및 형상의 변경이 이용 관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 위 조항에서 말하는 공용부분의 변경에 해당하지 않고, 이에 대하여는 민법상 일반적인 공유물의 처분·변경과 마찬가지로 구분소유자 전원의 동의 등이 필요하다.

(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013도25955 판결)

수직증축 결의를 둘러싼 분쟁의 다른 쟁점은 집합건물 수직증축 결의 해설에서 함께 확인할 수 있습니다.

증축을 계획한다면 무엇을 확인해야 할까?

• 증축으로 다른 구분소유자들의 대지사용권이나 전유부분 소유권 범위에 변동이 생기는지 검토합니다.
• 변동이 생긴다면 공용부분 변경 결의가 아니라 구분소유자 전원의 동의를 확보해야 합니다.
• 지분 취득이나 공사비용 부담이 수반되는 경우에도 전원 동의가 필요하다는 점에 유의합니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.