구분소유적 공유 건물, 전체 공유물분할 청구 가능할까

상호명의신탁관계 내지 구분소유적 공유관계에서 건물의 특정 부분을 구분소유하는 자는, 그 부분에 대해 신탁적으로 지분등기를 가진 자를 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구할 수 있을 뿐, 건물 전체에 대한 공유물분할을 청구할 수는 없습니다. 등기부상 공유로 되어 있다고 해서 일반 공유관계와 같은 방법으로 분할할 수 있는 것이 아니라는 점을 대법원 2010. 5. 27. 선고 2006다84171 판결이 분명히 했습니다.

왜 공유물분할 청구가 허용되지 않을까?

구분소유적 공유관계는 등기 형식만 공유일 뿐, 실질은 각자가 건물의 특정 부분을 단독으로 소유하면서 서로 다른 부분의 지분을 명의신탁한 관계입니다. 이미 특정 부분별로 소유관계가 정해져 있으므로, 법원이 새로 지분을 나누는 공유물분할의 대상이 아니라는 것입니다. 대법원은 다음과 같이 판시했습니다.

상호명의신탁관계 내지 구분소유적 공유관계에서 건물의 특정 부분을 구분소유하는 자는 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자를 상대로 하여 그 특정 부분에 대한 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구할 수 있을 뿐 그 건물 전체에 대한 공유물분할을 구할 수는 없다.

등기 정리는 어떤 청구로 해야 할까?

이 판결에 따라 소송 방법을 정리하면 다음과 같습니다.

• 허용되지 않는 방법: 건물 전체에 대한 공유물분할 청구
• 허용되는 방법: 특정 부분에 대한 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기 청구

즉 자신이 구분소유하는 부분의 지분등기를 가진 상대방에게 명의신탁 해지의 의사표시를 하고, 그 부분에 대한 지분이전등기절차의 이행을 구하는 방식으로 등기를 실제 소유관계에 맞추어야 합니다.

소송 형태를 잘못 선택하면 청구가 기각될 수 있으므로 초기 단계의 법률 검토가 중요합니다. 구분등기가 정리된 이후의 건물 관리 문제는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을, 관리 주체를 둘러싼 분쟁 사례는 관리행위중지 가처분 승소사례를 참고하세요.

이 상황이라면 — 청구 방법부터 점검하세요

층별·부분별로 나누어 소유해 온 건물의 등기 관계를 정리하거나 상대방과 다투는 상황이라면, 공유물분할이 아니라 명의신탁 해지에 기한 지분이전등기 청구로 소송을 구성해야 합니다. 구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.