구분소유적 공유관계 건물, 전체 공유물분할은 안 된다

상호명의신탁관계 내지 구분소유적 공유관계에 있는 건물의 특정 부분을 구분소유하는 자는 그 건물 전체에 대한 공유물분할을 구할 수 없습니다. 대법원 2010. 5. 27. 선고 2006다84171 판결은 구분소유적 공유관계의 해소 방법과, 전유부분과 분리된 대지만의 경매분할의 효력까지 함께 정리한 판결입니다.

어떤 사안이었나?

각 층이 물리적으로 구분된 1동의 건물을 신축하여 그중 1층은 수개의 점포로 구분하여 분양하고, 지하층과 2, 3층은 각 따로 매도하면서, 이를 구분등기하지 않고 수분양자 또는 매수인들에게 건물 전체 면적 중 분양면적 또는 매도면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 마쳐 준 사안입니다. 1층 점포를 분양받은 사람들은 1층 내부만 사용하고, 지하층과 2, 3층을 매수한 사람들은 각 해당 층만 사용해 온 사실 등에 비추어, 대법원은 건물 각 층의 구분소유자들이 상호명의신탁관계 내지 구분소유적 공유관계에 있다고 보았습니다.

건물 전체의 공유물분할을 청구할 수 있나?

청구할 수 없습니다. 상호명의신탁관계 내지 구분소유적 공유관계에서 건물의 특정 부분을 구분소유하는 자는, 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자를 상대로 그 특정 부분에 대한 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구할 수 있을 뿐, 건물 전체에 대한 공유물분할을 구할 수는 없습니다.

다만 범위를 나누어 볼 필요가 있습니다.

• 건물 전체: 구분소유적 공유관계이므로 공유물분할 청구 불가.
• 1층 내부: 1층의 구분소유자들은 건물에 대한 구분소유적 공유관계의 해소 여부와 상관없이, 그 공유하는 1층에 대한 공유물분할은 청구할 수 있습니다.

구분소유적 공유관계는 어떻게 해소하나?

대법원이 제시한 해소 방법은 다음과 같습니다.

1. 건물 각 층의 구분소유자들이 다른 층 소유자들과 사이에 상호명의신탁을 해지합니다.
2. 건물에 대하여 구분건물로 건축물대장의 전환등록절차 및 등기부의 구분등기절차를 마칩니다.
3. 각 층별로 상호간에 자기가 신탁받은 공유지분 전부를 이전합니다.

대지만 경매로 낙찰받으면 소유권을 취득하나?

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항에 의하면 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 공유물분할경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이다.

따라서 구분소유의 목적물인 건물 각 층과 분리하여 그 대지만에 대하여 경매분할을 명한 확정판결에 기하여 진행되는 공유물분할경매절차에서 그 대지만을 매수하더라도, 매수인은 원칙적으로 그 대지의 소유권을 취득할 수 없습니다.

등기와 실제 소유가 어긋나 있다면

한 건물을 층별·부분별로 나누어 소유하면서 등기만 공유지분으로 되어 있다면, 건물 전체의 공유물분할 소송이 아니라 상호명의신탁 해지와 구분등기 절차를 통한 관계 해소를 검토해야 합니다. 대지 지분만 따로 처분하거나 취득하는 것은 무효가 될 수 있으므로 특히 주의가 필요합니다. 집합건물을 둘러싼 다른 분쟁 유형으로는 관리비 장기 연체 대응 총정리와 집합건물 하자보수 청구 기본 해설도 참고하시기 바랍니다. 등기 구조가 복잡한 사안일수록 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 변호사의 검토를 받아 해소 방법을 설계하는 것이 안전합니다.