집합건물법 제20조 분리처분금지, 구분소유자 아닌 자에게도 적용될까

집합건물법 제20조의 분리처분금지는 구분소유자의 대지사용권에만 적용되고, 구분소유자가 아닌 자가 전유부분 소유와 무관하게 집합건물의 대지에 가지는 권리에는 적용되지 않습니다. 대법원 2013. 10. 24. 선고 2011다12149, 12156 판결이 집합건물법 제20조의 적용 범위를 명확히 한 판례입니다.

무엇이 문제였나: 제20조는 누구의 권리를 제한하는가

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제20조는 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없도록 정하고 있습니다. 그렇다면 구분소유자가 아닌 사람이 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있는 권리도 이 분리처분금지의 제한을 받는지가 쟁점이 되었습니다.

대법원의 판단은?

판시사항: 구분소유자가 아닌 자가 전유부분 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있는 권리가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조에서 정한 분리처분금지의 제한을 받는지 여부(소극)

판결요지: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제20조에 의하여 분리처분이 금지되는 같은 법상 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이므로(집합건물법 제2조 제6호 참조), 구분소유자 아닌 자가 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있는 권리는 같은 법 제20조에 규정된 분리처분금지의 제한을 받지 아니한다.

이 판결이 의미하는 것

집합건물법 제20조의 분리처분금지는 어디까지나 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 가지는 대지사용권을 대상으로 합니다. 따라서 전유부분의 소유와 무관하게 대지에 권리를 가진 제3자, 즉 구분소유자가 아닌 자의 권리는 이 제한 밖에 있습니다.

집합건물의 대지를 둘러싼 권리관계는 규약으로 달리 정할 수 있는 사항이 많아, 규약과 관리단집회 결의의 적법성이 함께 문제 되는 경우가 많습니다. 규약과 결의 요건에 관하여는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시기 바랍니다.

이런 상황이라면

집합건물의 대지 지분을 거래하거나 대지 권리를 둘러싼 분쟁이 있다면, 그 권리가 구분소유자의 대지사용권인지, 전유부분 소유와 무관한 제3자의 권리인지부터 확인해야 합니다. 어느 쪽인지에 따라 집합건물법 제20조의 분리처분금지 적용 여부가 달라지기 때문입니다. 아울러 집합건물을 경매 등으로 취득할 때는 전 소유자의 체납관리비 승계 문제도 함께 점검할 필요가 있습니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.