집합건물 대지만 경매로 낙찰받으면 소유권을 취득할까

구분소유자는 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으므로, 집합건물 각 층과 분리하여 그 대지만에 대해 진행된 공유물분할 경매에서 대지만을 낙찰받더라도 매수인은 원칙적으로 그 대지의 소유권을 취득할 수 없습니다. 대지 지분만 매수하면 건물 소유자들을 압박할 수 있다고 기대하는 경우가 있지만, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2006다84171 판결은 이러한 낙찰의 효력을 부정했습니다.

대지사용권은 왜 따로 처분할 수 없을까?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제20조 제2항에 의하여 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없습니다. 대지사용권과 전유부분의 일체성을 유지하여, 대지사용권 없는 구분소유권이 발생하는 것을 막기 위한 것입니다.

공유물분할 경매로 대지만 낙찰받으면 어떻게 될까?

이 사건에서는 구분소유의 목적물인 건물 각 층과 분리하여 그 대지만에 대하여 경매 분할을 명한 확정판결에 기하여 공유물분할 경매 절차가 진행되었고, 그 경매에서 대지만을 낙찰받은 매수인이 소유권을 취득하는지가 다투어졌습니다. 대법원은 다음과 같이 판단했습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항에 의하여 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 공유물분할 경매 절차에 의한 것이라 하더라도 무효이므로, 구분소유의 목적물인 건물 각 층과 분리하여 그 대지만에 대하여 경매 분할을 명한 확정판결에 기하여 진행되는 공유물분할 경매 절차에서 그 대지만을 매수하더라도 매수인은 원칙적으로 그 대지의 소유권을 취득할 수 없다.

핵심을 정리하면 다음과 같습니다.

• 분리처분금지를 위반한 대지사용권 처분은 무효
• 법원의 공유물분할 경매 절차에 의한 처분이라도 마찬가지로 무효
• 대지만 낙찰받은 매수인은 원칙적으로 소유권을 취득할 수 없음

경매를 통한 집합건물 관련 권리 취득은 이처럼 등기만 믿고 판단할 수 없는 영역입니다. 집합건물을 둘러싼 권리관계는 관리단 운영이나 관리비 연체 문제와도 얽히는 경우가 많고, 건물 관리 주체를 둘러싼 분쟁은 관리행위중지 가처분 사례처럼 소송으로 번지기도 합니다.

이 상황이라면 — 낙찰 전 대지사용권 관계를 반드시 확인하세요

집합건물의 대지 지분 경매에 참여하려 하거나, 대지만 낙찰받은 자로부터 권리 주장을 받고 있는 상황이라면, 해당 대지가 전유부분과 일체화된 대지사용권의 목적물인지부터 확인해야 합니다. 구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.