대지사용권 분리처분의 효력, 경매절차라도 무효가 되는 이유

전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분한 행위는 무효이며, 이는 법원의 강제경매 절차에 의한 처분이라도 마찬가지입니다. 대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결은 집합건물법 제20조 제2항의 분리처분금지 위반의 효력과, 같은 조 제3항의 '선의의 제3자'의 의미를 밝힌 판례입니다.

무엇이 문제였나: 분리처분의 효력과 선의의 제3자

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제20조 제2항 본문은 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없도록 정하고 있습니다. 이에 반하여 대지사용권만 따로 처분한 경우 그 효력이 어떻게 되는지, 그리고 분리처분금지의 취지를 등기하지 않으면 대항할 수 없다고 정한 제20조 제3항의 '선의의 제3자'가 누구를 말하는지가 쟁점이 되었습니다.

대법원의 판단은?

판시사항: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항 본문에 반하여 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분한 경우 그 효력(무효) 및 그 분리처분금지의 취지를 등기하지 않으면 대항할 수 없는 같은 조 제3항에 정한 '선의'의 제3자의 의미

판결요지: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조의 규정 내용과 입법 취지 등을 종합하여 볼 때, 경매절차에서 전유부분을 낙찰받은 사람은 대지사용권까지 취득하는 것이고, 규약이나 공정증서로 다르게 정하였다는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수는 없으며, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매 절차에 의한 것이라 하더라도 무효이다. 또한, 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서(같은 법 제2조 제6호) 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요치 않은 사정도 고려하면, "분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다"고 정한 같은 법 제20조 제3항의 '선의'의 제3자는, 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미한다.

이 판결이 의미하는 것

이 판결의 핵심은 세 가지로 정리할 수 있습니다.

1. 경매절차에서 전유부분을 낙찰받은 사람은 대지사용권까지 함께 취득합니다.
2. 규약이나 공정증서로 달리 정한 특별한 사정이 없는 한, 대지사용권만 분리하여 처분하는 것은 무효이며, 강제경매에 의한 처분이라도 예외가 아닙니다.
3. 분리처분금지 취지가 등기되지 않은 경우 보호되는 '선의의 제3자'는, 그 토지가 집합건물의 대지로 되어 있다는 사정을 모른 채 토지를 취득한 사람을 말합니다.

이런 상황이라면

집합건물의 전유부분이나 그 대지 지분을 경매·매매로 취득할 때는 대지사용권의 귀속과 분리처분 여부를 반드시 확인해야 합니다. 분리처분금지에 반하는 처분은 무효가 될 수 있기 때문입니다. 아울러 경매로 집합건물을 낙찰받는 경우에는 전 소유자의 체납관리비가 승계되는 문제도 함께 검토해야 하고, 규약으로 달리 정할 수 있는 사항인지가 문제 된다면 관리단집회 결의와 서면결의 요건도 살펴볼 필요가 있습니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.