집합건물법 제20조 제3항의 선의의 제3자는 누구인가

집합건물법 제20조 제3항의 분리처분금지로 대항할 수 없는 선의의 제3자란, 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미합니다. 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결이 제시한 법리를 소개합니다.

대지사용권은 어떻게 성립하나?

대법원은 먼저 대지사용권의 성립 요건을 다음과 같이 밝혔습니다.

대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서, 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않다.

즉 별도의 등기나 등록 절차 없이도, 집합건물이 존재하고 구분소유자가 대지를 사용할 권리를 보유하면 대지사용권은 성립합니다. 전유부분과 대지사용권이 일체로 취급되어 분리 처분이 무효가 되는 법리는 집합건물 전유부분과 대지사용권의 분리처분 판결 해설에서 자세히 다룹니다.

선의의 제3자의 의미는?

이러한 사정을 고려하여 대법원은 다음과 같이 판시하였습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제3항의 분리처분금지로 대항할 수 없는 선의의 제3자라 함은 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미한다.

따라서 토지를 취득할 당시 그 토지가 집합건물의 대지로 되어 있다는 사정을 알았던 자는 선의의 제3자로 보호받을 수 없습니다. 실제로 같은 판결에서 대법원은 토지만을 대상으로 한 담보신탁계약을 무효로 보면서 신탁회사가 선의의 제3자에 해당하지 않는다고 판단하였는데, 그 사안은 구분소유권 성립 후 토지만의 담보신탁을 무효로 본 판례 해설에서 확인할 수 있습니다.

토지 거래 전에 무엇을 확인해야 할까?

• 집합건물의 대지 또는 그 일부인 토지를 취득할 때에는 전유부분과 분리된 처분인지 여부를 먼저 확인해야 합니다.
• 취득 당시 집합건물의 대지라는 사정을 알았는지 여부가 선의의 제3자 해당 여부를 가르는 핵심 기준이 됩니다.
• 분리처분금지의 취지가 등기되어 있는지도 함께 살펴보아야 합니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.