구분소유권 성립 후 토지만의 담보신탁은 무효라고 본 판례

아파트 전유부분에 관하여 이미 구분소유권이 성립한 이상, 토지만을 대상으로 한 부동산담보신탁계약은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제20조에 위배되어 무효이고, 그에 따른 신탁등기는 말소되어야 합니다. 아파트를 신축하면서 구분건물 각각에 대하여 분양계약을 체결한 후, 토지에 관하여만 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 신탁등기를 마쳐 준 사안에 대한 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결을 소개합니다.

어떤 사안이었나?

갑이 아파트를 신축하면서 내부 구분건물 각각에 대하여 분양계약을 체결한 후, 토지에 관하여 을 주식회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 신탁등기를 마쳐 준 사안입니다.

대법원은 다음과 같은 사정을 들어 신탁등기 당시 이미 구분소유권이 성립해 있었다고 보았습니다.

• 신탁등기를 마친 당시 아파트 각 층의 기둥, 주벽 및 천장 슬래브 공사가 이루어져 건물 내부의 각 전유부분이 구조상·이용상의 독립성을 갖추었습니다.
• 그보다 앞서 갑이 구분건물 각각에 대하여 분양계약을 체결함으로써 구분의사를 외부에 표시하였으므로 구분행위의 존재도 인정됩니다.

구분소유권 성립에 집합건축물대장 등록이나 등기가 필요하지 않다는 법리는 집합건물 구분소유권 성립 요건에 대한 판례 해설에서 자세히 다루고 있습니다.

대법원은 왜 신탁계약을 무효로 보았나?

아파트의 전유부분에 관하여 이미 구분소유권이 성립한 이상 부동산담보신탁계약은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조에 위배되어 무효이므로 신탁등기는 말소되어야 하고, 신탁계약 체결 당시 아파트가 집합건물로서 모습을 갖춘 점 등에 비추어 을 회사는 위 토지가 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 알고 있었다고 보이므로 선의의 제3자에 해당하지 않는다.

대법원은 이러한 원심 판단이 정당하다고 하였습니다. 즉 전유부분에 구분소유권이 성립하면 대지사용권과 전유부분은 일체로 취급되므로, 토지만을 분리하여 처분하는 담보신탁은 효력이 없다는 것입니다. 전유부분과 대지사용권의 분리처분이 금지되는 근거는 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지 해설과 집합건물법 제20조의 적용 범위 해설을 함께 참고하시기 바랍니다.

분쟁이 생겼다면 무엇을 확인해야 할까?

• 신탁등기(또는 토지만의 처분행위) 시점에 전유부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추었는지 확인합니다.
• 그 이전에 분양계약 체결 등으로 구분의사가 객관적으로 표시되어 구분행위가 인정되는지 검토합니다.
• 토지를 취득한 상대방이 집합건물의 대지라는 사정을 알았는지, 즉 선의의 제3자에 해당하는지 살펴봅니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.