분양자가 남겨 둔 대지 지분, 구분소유자에게 공유지분권 주장 가능할까

분양자가 전유부분 소유권은 구분소유자들에게 모두 이전하면서 대지 일부 지분만 자기 명의로 남겨 둔 경우, 분리처분을 허용하는 규약 등 특별한 사정이 없는 한 그 지분에 기한 공유지분권을 구분소유자들에게 주장할 수 없습니다. 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다33577 판결이 이 문제를 다루었습니다.

무엇이 문제였나: 분양자 명의로 남은 대지 지분

집합건물 분양 과정에서 분양자가 전유부분 소유권은 수분양자들에게 모두 이전해 주면서, 대지에 관하여는 일부 지분만 소유권이전등기를 해 주고 나머지 지분을 자기 명의로 남겨 두는 경우가 있습니다. 이때 분양자 또는 그 지분을 양수한 사람이 구분소유자들을 상대로 공유지분권을 주장할 수 있는지가 쟁점이 되었습니다.

대법원의 판단은?

판시사항: 집합건물의 분양자가 전유부분 소유권은 구분소유자들에게 모두 이전하면서 대지는 일부 지분에 관하여만 소유권이전등기를 하고 나머지 지분을 그 명의로 남겨 둔 경우, 분양자 또는 그 보유지분을 양수한 양수인이 구분소유자들에 대하여 공유지분권을 주장할 수 있는지 여부(한정 적극)

판결요지: 집합건물의 부지 전체에 대하여 대지권이 성립한 이후에는 구분소유자의 대지사용권은 규약으로 달리 정한 경우가 아니면 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으므로(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조), 집합건물의 분양자가 전유부분 소유권은 구분소유자들에게 모두 이전하면서도 대지는 일부 지분에 관하여만 소유권이전등기를 하고 나머지 지분을 그 명의로 남겨 둔 경우에 그 분양자 또는 그 보유지분을 양수한 양수인이 구분소유자들에 대하여 공유지분권을 주장할 수 있으려면, 전유부분과 대지사용권을 분리 처분할 수 있도록 규약에서 달리 정하였다는 등 특별한 사정이 있어야 한다.

이 판결이 의미하는 것

대지권이 성립한 집합건물에서는 대지사용권과 전유부분의 일체성이 원칙입니다. 따라서 분양자 명의로 남아 있는 대지 지분이 있다고 하더라도, 분양자나 그 지분의 양수인이 구분소유자들을 상대로 공유지분권을 행사하려면 분리처분을 허용하는 규약 등 특별한 사정을 입증해야 합니다. 규약이 어떻게 설정·변경되는지는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 확인할 수 있습니다.

이런 상황이라면

분양자 또는 제3자 명의로 남아 있는 대지 지분 때문에 분쟁이 생겼다면, 먼저 대지권 성립 시점과 분리처분을 허용하는 규약의 존재 여부를 확인해야 합니다. 특별한 사정이 없다면 구분소유자들은 그 지분권 주장에 대항할 수 있습니다. 집합건물 취득 과정에서는 전 소유자의 체납관리비 승계 문제도 함께 점검하시기 바랍니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.