구분소유권 성립에 대장 등록이나 등기가 필요할까

구분소유의 성립을 인정하기 위하여 반드시 집합건축물대장의 등록이나 구분건물의 표시에 관한 등기가 필요한 것은 아닙니다. 구분소유권 성립 시점에 관한 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결의 다수의견을 소개합니다.

구분소유가 성립하기 위한 요건은?

대법원 다수의견에 따르면 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 다음 요건이 갖추어져야 합니다.

• 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재할 것
• 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖출 것
• 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있을 것

여기서 구분행위에 관하여 대법원은 다음과 같이 판시하였습니다.

구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다.

등기 전이라도 구분소유가 성립하는 시점은?

대법원은 이어서 구분소유의 성립 시점을 다음과 같이 밝혔습니다.

구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다.

즉 분양계약 등으로 구분의사가 외부에 표시된 후 건물이 완성되면, 대장 등록이나 등기 이전에도 구분소유권은 성립합니다. 이 법리는 구분소유권 성립 이후의 대지 처분행위 효력을 판단하는 전제가 되는데, 같은 판결에서 토지만의 담보신탁을 무효로 본 사안은 구분소유권 성립 후 토지만의 담보신탁을 무효로 본 판례 해설에서 확인할 수 있습니다. 구분소유권 성립과 등기의 관계는 구분소유권 성립과 등기에 관한 실무 해설, 구분폐지·구분행위에 관한 판례 해설도 함께 참고하시기 바랍니다.

실무에서 무엇을 확인해야 할까?

• 건물의 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖춘 시점을 확인합니다.
• 건축허가신청, 분양계약 등 구분의사가 객관적으로 표시된 자료를 확보합니다.
• 대장 등록·등기 여부와 무관하게 구분소유 성립 시점을 기준으로 권리관계를 검토합니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.