고시원 각 실, 구분등기가 가능할까 — 요건 정리

고시원의 각 실도 구조상 독립성과 이용상 독립성을 갖추면 구분소유권의 목적물이 되어 구분등기를 할 수 있습니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)은 구분건물의 용도를 제한하지 않기 때문입니다. 이번 글에서는 고시원 구분등기의 요건을 살펴봅니다.

구분소유권 성립의 두 가지 요건은 무엇인가?

집합건물법상 구분소유권이 성립하기 위해서는 구분건물(전유부분)의 객관적 요건으로서 구조상 독립성과 이용상 독립성을 갖추어야 합니다(집합건물법 제1조).

• 구조상 독립성: 각 부분이 건물의 구성부분인 바닥이나 천장, 벽, 출입문 등에 의하여 다른 건물부분과 완전히 차단된 경우가 전형적입니다.
• 이용상 독립성: 건물의 일부가 독립하여 이용·거래될 수 있는 건물로서 경제적 효용을 가져야 함을 뜻하며, 각 부분이 독립하여 주거, 점포, 사무소 등 건물로서의 용도에 제공될 수 있음을 말합니다.

그 외 집합건물법에서는 제1조의 구분건물로서의 용도에 대한 제한이 없으므로, 사안의 건물이 해당 용도로서 독립적으로 이용될 수 있는지 여부 및 구조적으로도 독립되어 있는지 여부에 따라 판단해야 합니다.

이용상 독립성은 구체적으로 어떻게 인정되는가?

일반적으로 이용상의 독립성이 인정되기 위해서는 다음 세 가지가 필요합니다.

1. 그 부분이 독립한 출입구를 가지고 직접 또는 공용부분을 이용함으로써 외부로 통하고 있어야 합니다.
2. 해당 부분에 독립적인 이용을 가능하게 하는 내부설비가 설치되어 있어야 합니다.
3. 그 건물부분에 구분소유자 전원 또는 일부를 위한 설비, 즉 공용설비가 존재하여서는 안 됩니다.

고시원의 경우 어떻게 판단되는가?

구분소유권의 목적물이 되는 각 전유부분이 고정되고 쉽게 제거할 수 없는 시설에 의해 건물의 다른 부분과 차단되어 있다면 구조적 독립성은 갖춘 것으로 볼 수 있습니다. 이용상의 독립성에 관하여는 그 건물의 목적에 따라 독립적으로 사용할 수 있어야 하므로, 고시원의 사용목적을 달성하는 데 필요한 기능을 갖추어야 합니다.

해당 건물이 집합건물로서의 요건을 갖추었는지 여부는 소관청(특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장; 집합건물법 제53조, 제59조, 제60조 참조)에서 판단하게 됩니다.

구분소유 관계가 성립한 뒤의 건물 관리 문제는 관리단집회 의결정족수와 서면결의, 관리비 문제는 관리비 장기 연체 대응 총정리를 참고하시기 바랍니다.

이 상황이라면 이렇게 준비하세요

• 각 실이 고정되고 쉽게 제거할 수 없는 시설로 다른 부분과 차단되어 있는지(구조상 독립성) 확인하세요.
• 각 실이 독립 출입구·내부설비를 갖추고 공용설비가 실 안에 없는지(이용상 독립성) 점검하세요.
• 최종적으로 요건 충족 여부는 소관청이 판단하므로 관련 자료를 갖추어 확인 절차를 진행하세요.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.