구분소유 성립에 대장 등록·등기가 꼭 필요할까 — 전원합의체 판결

구분소유는 구분행위가 객관적으로 표시되고 그에 상응하는 건물이 객관적·물리적으로 완성되면, 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로 등기되지 않았더라도 그 시점에 성립합니다. 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결이 종전의 상반된 판례를 변경하며 정리한 법리입니다. 이 글에서는 구분소유의 성립 시점, 전유부분과 분리된 대지 처분행위의 효력, 분리처분금지로 대항할 수 없는 '선의'의 제3자의 의미를 함께 정리합니다.

구분소유는 언제 성립하나?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제1조는 '1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다'고 규정합니다. 그렇다면 구분소유의 성립에 반드시 등기가 필요한지가 문제 됩니다.

1개동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다.

여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률 관념상 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 시기나 방식에 특별한 제한이 없고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정됩니다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로 등기되지 않았더라도 그 시점에 구분소유가 성립합니다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결 등 참조).

이와 달리 건물 전체 완성 후 집합건축물대장 등록 시점(예외적으로 구분등기 시점)에 비로소 구분소유가 성립한다고 본 대법원 99다1345 판결, 2004다67691 판결 등은 이 전원합의체 판결의 견해와 저촉되는 한도에서 변경되었습니다.

전유부분과 분리한 대지 처분은 유효한가?

집합건물법 제20조는 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 규약으로 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며, 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 규정합니다.

위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있으므로, 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 그 효력이 없다.

(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2006다84171 판결 등 참조)

분리처분금지로 대항할 수 없는 '선의'의 제3자란?

대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서, 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않습니다. 이러한 사정을 고려하면, 집합건물법 제20조 제3항의 분리처분금지로 대항할 수 없는 '선의'의 제3자란 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미합니다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결 참조).

대지권 침해가 의심된다면

집합건물법상 구분소유 관계의 법리를 제대로 이해하고 있어야 집합건물의 대지권 침해 등에 대한 대응이 용이합니다. 대지 지분의 처분이나 취득이 문제 된 사안이라면, 구분소유의 성립 시점과 분리처분금지 등기 여부, 상대방의 선의 여부를 순서대로 검토해 보시기 바랍니다. 집합건물 소유자로서 겪을 수 있는 다른 분쟁은 관리비 장기 연체 대응 총정리, 집합건물 하자보수 청구 기본 해설에서도 확인할 수 있습니다.