전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지 처분의 효력

집합건물 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 효력이 없습니다. 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결이 밝힌 법리를 소개합니다.

집합건물법 제20조는 무엇을 정하고 있나?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제20조는 다음 내용을 규정하고 있습니다.

• 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따릅니다.
• 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없습니다.
• 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못합니다.

일체성에 반하는 대지 처분은 왜 무효인가?

대법원은 위 규정의 취지를 다음과 같이 설명하면서 결론을 내렸습니다.

위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있으므로, 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 효력이 없다.

같은 판결에서 대법원은 이 법리를 토대로, 전유부분에 구분소유권이 성립한 뒤 토지만을 대상으로 한 부동산담보신탁계약을 무효로 판단하였습니다. 그 구체적인 사안은 구분소유권 성립 후 토지만의 담보신탁을 무효로 본 판례 해설에서 확인할 수 있습니다. 다만 분리처분금지는 그 취지가 등기되지 않으면 선의의 제3자에게 대항할 수 없는데, 여기서 선의의 제3자가 누구인지는 집합건물법 제20조 제3항의 선의의 제3자 해설에서 다루고 있습니다.

대지 관련 분쟁에서 무엇을 검토해야 할까?

• 문제 된 대지 처분행위가 전유부분과 분리된 처분인지 확인합니다.
• 규약으로 분리처분을 허용하는 별도의 정함이 있는지 검토합니다.
• 상대방이 선의의 제3자로 보호될 수 있는 사안인지, 분리처분금지의 취지가 등기되어 있는지 살펴봅니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.