증축으로 생긴 새 전유부분, 대지사용권이 인정될까

구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우, 규약 또는 공정증서로 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권은 인정되지 않습니다. 대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결이 대지권 없는 전유부분의 권리관계를 정리했습니다.

이 판결이 왜 중요한가

우리 법제는 건물과 토지를 구분하고 건물은 반드시 토지 위에 성립하므로, 건물과 토지의 소유자가 다르면 임차권이나 지상권 설정 등으로 법률문제를 해결합니다. 집합건물의 경우 하나의 토지에 여러 전유부분과 구분소유자가 성립하므로, 구분소유자는 한정된 토지를 대지권 비율이라는 명목으로 소유하는 셈입니다.

문제는 집합건물임에도 대지권이 존재하지 않는 경우입니다. 이때 대지사용권 또는 대지권이 누구에게 있는지에 대한 해석이 정리되지 않아, 대지권 없는 전유부분 소유자의 권리를 재건축 당시 어떻게 보장할지가 다투어져 왔습니다. 이 판결은 그 상황을 정리하여, 처음부터 전유부분에 대지권 또는 대지사용권이 없었던 구분소유자에게는 그 이후 명시적으로 대지권을 확보하지 않은 이상 대지권을 인정할 수 없고, 취득시효의 대상도 아니라고 판단했습니다. 재건축 국면에서의 권리 승계 문제는 재건축 후 장기수선충당금 승계 판결 해설에서도 다루고 있습니다.

대법원의 판단 구조

집합건물법 제20조는 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(제2항, 제4항)고 규정합니다.

집합건물의 건축자가 그 소유인 대지 위에 집합건물을 건축하고 전유부분에 관하여 건축자 명의로 소유권보존등기를 마친 경우, 건축자의 대지소유권은 집합건물법 제2조 제6호 소정의 대지사용권에 해당한다. 따라서 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다.

이 전제에서 증축의 경우 결론이 도출됩니다.

구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우에는, 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지게 되었으므로, 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다.

증축으로 새 전유부분을 만드는 행위 자체에 구분소유자 전원의 동의가 필요하다는 법리는 상가 수직증축과 서면결의에 관한 대법원 판결 해설에서 함께 확인할 수 있습니다.

대지권 없는 전유부분을 거래하기 전에

• 다세대주택·상가 등 집합건물의 전유부분을 매수할 때는 등기부에서 대지권 등기 유무를 반드시 확인해야 합니다. 대지권이 없는 전유부분은 추후에도 대지권 취득이 어려울 수 있다는 점을 감안하고 매수 여부를 판단해야 합니다.
• 증축으로 신설된 호실을 분양받는 경우라면, 새 전유부분을 위한 대지사용권이 규약 또는 공정증서로 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 분양 이후 건물 자체의 하자가 문제될 때의 대응은 집합건물 하자보수 청구 기본 해설을 참고할 수 있습니다.
• 이미 대지권 없는 전유부분을 소유하고 있다면, 재건축 등 권리 변동 국면이 오기 전에 대지 지분 확보 방안을 검토해 두는 것이 안전합니다.