서면결의, 내용을 충분히 인식하고 합의했다면 유효하다

집합건물법은 서면에 의한 합의의 절차, 합의서·결의서의 형식 및 내용에 아무런 제한을 두고 있지 않으므로, 구분소유자들이 서면합의의 구체적 내용을 충분히 인식하고 합의에 이르렀다는 사정이 인정되면 그 합의는 유효합니다. 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결은 상가 집합건물의 증축·대수선 허가처분을 둘러싼 분쟁에서 서면결의의 성립 요건과 공용부분 변경의 한계를 함께 판단했습니다.

서면결의는 어디까지 갖추어야 유효한가

집합건물법 제41조 제1항은 관리단집회에서 결의할 것으로 정해진 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다고 규정합니다.

집합건물법은 서면에 의한 합의의 절차, 합의서·결의서의 형식 및 내용 등에 관하여 아무런 제한을 두고 있지 않으므로, 구분소유자들이 서면에 의한 합의의 구체적 내용을 충분히 인식하고 합의에 이르렀다는 사정이 인정된다면 합의는 유효하다.

이 사건에서 대수선에 동의하는 구분소유자들의 서명·날인을 받은 연명부에는 대수선의 구체적 내용이 기재되어 있지 않았습니다. 그러나 법원은 종전 결의와 여러 차례의 간담회·관리단집회를 통해 충분한 논의가 이루어져 구분소유자들이 내용을 잘 알고 동의한 것으로 보이고, 서면결의 정족수(구분소유자 및 의결권의 5분의 4)도 충족했으므로 유효한 서면결의가 있다고 판단했습니다. 서면결의의 기본 구조는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 정리했습니다.

옥상 증축은 왜 '공용부분의 변경'이 아닌가

반면 상가 옥상에 3개 층의 판매시설을 증축하는 부분에 대해서는 결론이 달랐습니다. 대법원은 공용부분 변경 결의(구분소유자 및 의결권 각 4분의 3 이상)로 처리할 수 있는 범위를 명확히 했습니다.

공용부분에 집합건물을 증축하여 전유부분을 새로 만듦으로써 증축된 전유부분에 관한 대지사용권의 성립 등으로 구분소유자들의 기존 전유부분에 관한 대지사용권 등에 변동을 가져오거나 구분소유자들에게 증축된 전유부분에 관한 지분을 새로이 취득하게 하고 관련 공사비용을 부담하도록 하는 것과 같이, 공용부분의 용도 및 형상의 변경이 이용관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 위 조항에서 말하는 공용부분의 변경에 해당하지 않는다.

이러한 경우에는 민법상 일반적인 공유물의 처분·변경과 마찬가지로 구분소유자 전원의 동의 등이 필요합니다. 또한 대법원은 다음 두 가지도 함께 밝혔습니다.

• 주택에 관하여 다수결에 의한 수직증축형 리모델링을 허용한 개정 주택법 규정은 상가건물에 준용되지 않으며, 집합건물법의 공용부분 변경 규정에 의한 전유부분의 수직증축도 허용되지 않습니다.
• 집합건물법의 재건축절차는 건물 훼손·일부 멸실이나 과다한 수리비 등 특별한 경우를 위한 것이므로, 그런 사정 없이 구분소유자들의 이익을 위해 추진되는 수직증축이 관리단집회 결의만으로 허용되지 않는다고 보아도 불합리하지 않습니다. 재건축을 둘러싼 관리단의 권리관계는 재건축 후 장기수선충당금 승계 판결 해설도 참고할 수 있습니다.

'특별한 영향을 받는 구분소유자'의 의미

집합건물법 제15조 제2항은 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받도록 규정합니다. 대법원은 그 취지를 다수결만으로 정당화될 수 없는 일부 소수 구분소유자들의 '특별한 희생'을 배려하는 데서 찾았습니다.

특별한 영향을 받는 구분소유자란 공용부분의 변경으로 다른 구분소유자는 받지 않는 불이익을 차별적으로 받게 되는 자를 말하므로, 공용부분의 변경에 필요한 공사비용 등을 구분소유자들이 지분별로 분담하는 경우와 같이 공용부분의 변경이 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치는 경우는 여기에 해당하지 않는다.

이 사건 대수선 비용이 거액이더라도 모든 구분소유자에게 동일한 부담이 부과되는 것이어서 개별 승낙이 필요한 경우가 아니라고 판단됐습니다.

증축·대수선을 추진하거나 다투려면

• 공용부분의 형상만 바꾸는 공사인지, 새 전유부분을 만들어 권리관계에 변동을 일으키는 공사인지부터 구분해야 합니다. 후자라면 4분의 3 결의가 아니라 구분소유자 전원의 동의가 필요합니다.
• 서면결의를 추진한다면 결의서 형식보다, 구분소유자들이 내용을 충분히 인식할 수 있도록 사전 설명·논의 과정을 남기는 것이 중요합니다.
• 결의를 다투는 쪽이라면 결의서에 내용이 없다는 형식적 흠보다, 인식 가능성과 정족수 충족 여부를 중심으로 검토해야 합니다.