집회 없이 서면 동의로 설정한 관리단 규약, 유효할까

구분소유자 전원이 서면으로 규약 설정에 동의하였다면, 집회를 개최하지 않았더라도 그 규약은 적법한 절차에 따라 유효하게 성립한 것으로 볼 수 있습니다. 시행사가 분양 초기에 개별 구분소유자로부터 서명날인을 받는 방식으로 규약을 만드는 경우가 실무상 적지 않은데, 이러한 방식 자체가 위법한 것은 아닙니다.

집회 없이도 규약을 설정할 수 있는가?

집회에서 구분소유자들이 다양한 의견을 개진하고 충분히 심의하여 결의하도록 하는 것이 바람직하지만, 실질적으로 다수의 구분소유자가 일시에 한곳에 모여 집회 결의를 하는 것이 곤란한 경우가 많습니다. 이에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)은 '서면 또는 전자적 방법에 의한 결의'라는 보다 간편한 제도를 두고 있습니다(집합건물법 제41조 제1항).

• 규약의 설정 · 변경 · 폐지: 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상 찬성의 집회 결의 필요(집합건물법 제29조)
• 집회를 개최하지 않는 경우: 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 서면 또는 전자적 방법에 의한 합의가 있으면 집회 결의를 한 것으로 봄

따라서 구분소유자 전원이 서면으로 규약 설정에 동의하였다면, 집회를 개최하지 않았더라도 적법한 절차에 따라 유효하게 성립하였다고 볼 수 있습니다(대법원 1995. 3. 10. 자 94마2377 결정; 대법원 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결 참조). 서면결의 제도의 전반적인 구조는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 다루었습니다.

불공정한 서면결의는 다툴 수 없는가?

다만 구체적 사정 등을 종합적으로 고려하여 결의방법이 현저하게 불공정하게 이루어진 경우에는, 집회 결의 사실을 안 날로부터 6개월 이내에, 결의를 한 날로부터 1년 이내에 결의취소의 소를 제기할 수 있습니다(집합건물법 제41조의 2).

규약이 아예 존재하지 않는 건물에서 관리단집회를 소집한 사례는 규약 없는 건물의 관리단집회 소집허가 승소사례를 참고하시기 바랍니다.

서면 동의 규약을 둘러싼 분쟁이 있다면

• 동의 비율이 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상인지 확인합니다.
• 동의 과정이 현저하게 불공정했다면 제소기간(안 날 6개월, 결의일 1년) 내에 결의취소의 소를 검토합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.