집합건물법 제41조 서면합의, 언제 유효하게 성립하는가

구분소유자들이 서면에 의한 합의의 구체적 내용을 충분히 인식하고 합의에 이르렀다는 사정이 인정된다면, 그 서면합의는 특별한 형식을 갖추지 않았더라도 유효하게 성립합니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제41조 제1항의 서면 합의 성립 요건에 관한 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결의 내용입니다.

서면합의로 관리단집회 결의를 갈음할 수 있는가?

집합건물법 제41조 제1항은 관리단집회를 열지 않고도 결의를 성립시킬 수 있는 길을 열어두고 있습니다.

집합건물법 제41조 제1항은 관리단 집회에서 결의할 것으로 정해진 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의가 있는 때에는 관리단 집회의 결의가 있는 것으로 본다고 규정하고 있다.

즉 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 집회 결의와 동일한 효력이 인정됩니다. 집회 결의의 의결정족수와 서면결의의 관계는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 더 자세히 확인할 수 있습니다.

서면합의는 어떤 요건을 갖추어야 유효한가?

대법원은 서면 합의의 형식에 관하여 다음과 같이 판시했습니다.

집합건물법은 서면에 의한 합의의 절차, 합의서 · 결의서의 형식 및 내용 등에 관하여 아무런 제한을 두고 있지 않으므로, 구분소유자들이 서면에 의한 합의의 구체적 내용을 충분히 인식하고 합의에 이르렀다는 사정이 인정된다면 합의는 유효하다.

정리하면 다음과 같습니다.

• 합의의 절차, 합의서·결의서의 형식과 내용에는 법정 제한이 없습니다.
• 관건은 구분소유자들이 합의의 구체적 내용을 충분히 인식하고 합의에 이르렀는지입니다.

서면합의를 추진하거나 다투려면

서면합의를 추진하는 쪽이라면 구분소유자들이 합의 내용을 충분히 인식할 수 있도록 구체적인 내용을 담아 동의를 받는 것이 중요하고, 합의의 효력을 다투는 쪽이라면 내용 인식 여부가 쟁점이 됩니다. 규약이 없는 건물에서 집회·결의 절차를 진행한 사례는 규약 없는 건물의 관리단집회 소집허가 사례를 참고하세요.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.