집회 없이 서면 서명만 받은 규약, 유효하게 성립할까

구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면 또는 전자적 방법에 의한 합의가 있으면 집회결의를 한 것으로 보므로, 시행사가 집회 없이 개별 구분소유자에게 서명날인을 받았더라도 구분소유자 전원이 서면으로 동의한 규약은 유효하게 성립합니다. 집회에서 충분한 검토 없이 서명날인만 받은 규약도 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따라 유효하게 성립한 것으로 볼 수 있는지에 대한 회신 내용입니다.

집회 없이 서면 합의로 규약을 설정할 수 있을까

집회에서 구분소유자들이 다양한 의견을 개진하고 충분히 심의하여 결의하도록 하는 것이 바람직하지만, 실질적으로 다수의 구분소유자가 일시에 한곳에 모여 집회결의를 하는 것이 곤란한 경우가 많습니다. 그래서 집합건물법은 '서면 또는 전자적 방법에 의한 결의'라는 보다 간편한 제도를 두고 있습니다(제41조 제1항).

• 규약의 설정·변경·폐지를 위해서는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상 찬성의 집회결의가 있어야 합니다(제29조).
• 그러나 집회를 개최하지 않고도 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면 또는 전자적 방법에 의한 합의가 있으면 집회결의를 한 것으로 보게 됩니다.

따라서 사안의 경우 구분소유자 전원이 서면으로 규약 설정에 대해 동의하였다면, 집회를 개최하지 않았더라도 적법한 절차에 따라 유효하게 성립하였다고 볼 수 있습니다(대법원 1995. 3. 10.자 94마2377 결정, 대법원 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결 참조). 서면결의 제도의 요건과 정족수 계산은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 다루었습니다.

불공정한 결의는 취소의 소로 다툴 수 있다

다만 구체적 사정 등을 종합적으로 고려하여 결의방법이 현저하게 불공정하게 이루어진 경우에는, 집회 결의 사실을 안 날로부터 6개월 이내에, 결의를 한 날로부터 1년 이내에 결의취소의 소를 제기할 수 있습니다(제42조의2).

규약 성립이 문제된다면 이렇게 확인하세요

• 규약의 효력을 주장하는 쪽이라면 서면 동의서의 보관 상태와 동의율(각 5분의 4 이상)을 먼저 확인해야 합니다.
• 규약의 효력을 다투는 쪽이라면 동의 과정의 불공정성을 입증할 자료를 확보하고, 6개월·1년의 제소기간 내에 결의취소의 소를 제기해야 합니다.
• 규약이 아예 설정되어 있지 않은 건물의 관리단 운영 문제는 규약 없는 건물의 관리단집회 소집허가 승소사례를 참고하시기 바랍니다.