건물 구분소유적 공유관계, 어떻게 해소할까

건물 각 층의 구분소유자들은 다른 층 소유자들과의 상호명의신탁을 해지하는 한편, 건물에 대하여 구분건물로 건축물대장의 전환등록 절차와 등기부의 구분등기 절차를 마치고, 각 층별로 상호 간에 자기가 신탁받은 공유 지분 전부를 이전하는 방식으로 구분소유적 공유관계를 해소할 수 있습니다. 층별로 소유자를 나누어 사용하면서도 등기는 공유 지분으로만 되어 있는 건물에서, 이 관계를 정리하는 방법이 문제됩니다. 대법원 2010. 5. 27. 선고 2006다84171 판결이 그 방법을 제시했습니다.

구분소유적 공유관계는 어떤 상태를 말할까?

구분소유적 공유관계란 건물의 특정 부분(예컨대 각 층)을 각자 구분소유하기로 하면서도 등기는 건물 전체에 대한 공유 지분 형태로 되어 있는 관계입니다. 이때 각 공유자는 자신이 사용하는 특정 부분 외의 지분을 서로 명의신탁한 상호명의신탁 관계에 있게 됩니다. 실제 사용 관계와 등기가 일치하지 않기 때문에, 처분·담보 설정 등 여러 국면에서 분쟁의 원인이 됩니다.

공유관계 해소는 어떤 절차로 진행할까?

대법원은 해소 방법을 다음과 같이 판시했습니다.

건물 각 층의 구분소유자들은 다른 층 소유자들과 사이에 상호명의신탁을 해지하는 한편으로, 건물에 대하여 구분건물로 건축물대장의 전환등록 절차 및 등기부의 구분등기 절차를 마치고 각 층별로 상호 간에 자기가 신탁받은 공유 지분 전부를 이전하는 방식으로 건물에 대한 구분소유적 공유관계를 해소할 수 있다.

절차를 단계별로 정리하면 다음과 같습니다.

1. 다른 층 소유자들과의 상호명의신탁을 해지한다.
2. 건물을 구분건물로 하는 건축물대장의 전환등록 절차를 마친다.
3. 등기부의 구분등기 절차를 마친다.
4. 각 층별로 상호 간에 자기가 신탁받은 공유 지분 전부를 이전한다.

구분등기가 마쳐져 구분소유관계가 정리되면, 그때부터 건물의 관리는 집합건물법에 따른 관리단 체제로 운영됩니다. 관리단집회의 결의 방법은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을, 규약이 없는 건물에서의 집회 소집은 규약 없는 건물의 관리단집회 소집허가 사례를 참고하세요.

이 상황이라면 — 대장 전환등록부터 순서대로 진행하세요

층별로 나누어 소유·사용 중인 건물의 등기를 실제 소유관계에 맞게 정리하려는 상황이라면, 명의신탁 해지 의사표시와 건축물대장 전환등록, 구분등기, 지분 이전의 순서로 절차를 설계해야 합니다. 구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.