집합건물 외벽 구조물 철거, 어떤 동의와 조치가 필요할까

집합건물의 외벽은 전체 공용부분이므로 외벽 구조물의 철거에는 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 집회 결의(서면·전자적 합의 시 각 4/5 이상)가 필요하고, 이를 거치지 않은 임의 철거에 대해서는 원상회복과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 외벽에 대한 공사는 특정 구분소유자가 단독으로 결정할 수 있는 사항이 아닙니다.

외벽 구조물 철거에는 어떤 동의가 필요할까?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따르면 건물의 부분은 전유부분과 공용부분으로 구분되며(집합건물법 제2조, 제3조), 외벽은 건물의 본질적 구성부분으로서 (전체) 공용부분에 해당합니다(대법원 1993. 6. 8. 선고 92다 32272 판결).

사안과 같이 공용부분의 형상의 변경을 가져오는 행위는 다음 요건을 갖추어야 합니다.

• 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 집회 결의(집합건물법 제15조 제1항), 또는
• 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법에 의한 합의(집합건물법 제41조 제1항)

집회 결의와 서면합의의 관계는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 정리해 두었습니다.

임의로 철거한 구분소유자에게는 어떤 조치를 할 수 있나?

공용부분은 구분소유자 전원 또는 일부의 공유에 속하므로 특정 구분소유자가 임의로 변경할 수 없으며, 특정 구분소유자가 위의 집회 결의 없이 마음대로 구조물을 철거한 경우 다른 구분소유자의 공용부분에 대한 지분권을 침해한 것으로 위법합니다.

따라서 다른 구분소유자나 관리인은 그 원상회복 등을 청구할 수 있을 것입니다(민법 제214조). 원상회복에 응하지 않는 경우에는 공용부분을 임의로 손상시킨 행위를 한 자에게 원상회복에 필요한 수리비 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있다고 할 것입니다(대법원 1996. 9. 10. 선고 94다 50380 판결 참조).

위법한 관리 행위가 계속되는 경우의 대응 방법은 관리행위중지 가처분 승소사례도 참고하시기 바랍니다.

외벽 구조물 문제에 대응한다면

• 철거를 추진하는 쪽이라면 각 3/4 이상의 집회 결의 또는 각 4/5 이상의 서면·전자적 합의를 먼저 확보하세요.
• 임의 철거를 발견했다면 다른 구분소유자나 관리인 명의로 원상회복을 청구할 수 있습니다.
• 원상회복에 응하지 않으면 수리비 상당액의 손해배상 청구를 검토하세요.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.