집합건물 대지 무단점유, 보존행위로 인도 청구 가능할까

집합건물의 대지를 공유하는 구분소유자는, 대지 일부를 배타적으로 점유하는 다른 구분소유자에 대하여 보존행위로서 그 부분 대지의 인도를 구할 수 있습니다. 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다114813 판결이 이 법리를 밝힌 판례입니다.

구분소유자는 공유 대지를 배타적으로 사용할 수 있는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 정한 집합건물의 구분소유자들이 집합건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지를 배타적으로 점유·사용할 수 없습니다. 규약으로 사용관계를 달리 정할 수 있다는 점에서, 규약과 집회 결의의 기본 구조는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고할 수 있습니다.

집합건물의 구분소유자는 집합건물의 대지 일부를 배타적으로 점유하는 다른 구분소유자에 대하여 보존행위로서 그 부분 대지의 인도를 구할 수 있다.

이 사건에서 대법원은 어떻게 판단했는가?

이 사건에서 구분소유자인 피고들은 건물 1층 외벽에 자신들 소유의 점포에 잇대어 시멘트벽돌조 슬레이트 지붕으로 이루어진 건물 내지 견고한 형태의 구조물을 임의로 축조하여, 집합건물의 대지인 토지 일부를 그 부지로 사용함으로써 이를 배타적으로 점유하고 있었습니다.

원심은 피고들이 대지권의 비율에 관계없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지고 있다는 등의 이유로 원고들의 토지인도 청구를 배척했습니다. 그러나 대법원의 판단은 달랐습니다.

피고들은 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 이 사건 토지 중 위와 같이 건물 내지 구조물의 부지로 사용하고 있는 부분을 배타적으로 점유할 권한이 있다고 할 수 없으므로, 이 사건 건물의 또 다른 구분소유자인 원고들은 피고들에 대하여 보존행위로서 피고들이 점유하고 있는 토지 부분의 인도를 구할 수 있다.

대법원은 원심 판결에 공유물의 보존행위에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 보아, 원고들 패소 부분을 파기하고 사건을 원심법원에 환송했습니다. 원심이 인용한 대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다16965 판결은 사안을 달리하여 원용하기에 적절하지 않다고도 밝혔습니다.

이런 상황이라면

다른 구분소유자가 공유 대지에 구조물을 세우는 등 대지 일부를 배타적으로 점유하고 있다면, 규약 등 특별한 사정이 없는 한 보존행위로서 해당 부분의 인도를 청구할 수 있습니다. 점유 배제와 인도를 실제로 관철한 사례는 관리행위중지 가처분 승소사례에서 확인할 수 있습니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.