집합건물 '건물의 대지', 1필 토지 전부를 포함할까

집합건물의 구분소유자들이 건물의 대지를 공유하는 경우, 각 구분소유자는 지분 비율에 관계없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있고, 이때 '건물의 대지'는 특별한 사정이 없는 한 집합건물이 소재한 1필의 토지 전부를 포함합니다. 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다33577 판결이 이 법리를 밝혔습니다.

무엇이 문제였나: 대지 사용권원의 범위

집합건물의 대지는 여러 구분소유자가 서로 다른 비율의 지분으로 공유하는 것이 보통입니다. 그렇다면 지분이 작은 구분소유자도 대지 전부를 사용할 수 있는지, 그리고 그 '건물의 대지'가 집합건물이 서 있는 1필의 토지 전부에 미치는지가 쟁점이 되었습니다.

대법원의 판단은?

판시사항: 집합건물인 1동의 건물 구분소유자들이 건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자가 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는지 여부(원칙적 적극) 및 이때 '건물의 대지'는 집합건물이 소재하고 있는 1필의 토지 전부를 포함하는지 여부(원칙적 적극)

판결요지: 집합건물인 1동의 건물 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지는바, 이때 '건물의 대지'는 달리 특별한 사정이 없는 한 집합건물이 소재하고 있는 1필의 토지 전부를 포함한다.

이 판결이 의미하는 것

이 판례에 따르면 대지 공유지분의 크기는 대지 사용 권원의 범위를 좌우하지 않습니다. 지분이 아무리 작아도 각 구분소유자는 용도에 따라 대지 전부를 사용할 수 있는 것이 원칙이고, 예외가 인정되려면 별도의 규약 등 특별한 사정이 있어야 합니다. 다만 어느 구분소유자가 대지 일부를 배타적으로 점유하는 것은 별개의 문제로, 다른 구분소유자가 보존행위로 인도를 구할 수 있다는 판례도 있습니다.

규약으로 대지 사용 관계를 달리 정하려면 적법한 절차가 필요합니다. 그 요건은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 확인할 수 있습니다.

이런 상황이라면

주차장, 통행로, 야외 공간 등 집합건물 대지의 사용을 둘러싼 다툼이 있다면, 먼저 별도의 규약이 있는지, 상대방의 사용이 '용도에 따른 사용'의 범위를 넘어 배타적 점유에 이르렀는지를 확인해야 합니다. 대지·공용부분 관리 비용의 부담 문제는 관리비 장기 연체 대응 총정리도 함께 참고하시기 바랍니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.