공동주택 신축 시 대지지분 산정기준은 무엇일까

공동주택 대지에 대한 구분소유자의 지분은, 특별한 합의나 규약 규정이 없다면 각 전유면적 비율에 의한다고 볼 수 있습니다. 공동주택을 신축하면서 대지지분을 어떻게 배분할지는 등기와 분양 실무에서 기본이 되는 문제인데, 집합건물법이 직접적인 규정을 두고 있지 않아 해석이 필요합니다.

집합건물법에 대지지분 산정 규정이 있는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)은 구분소유자가 대지를 공유하고 있는 경우 구체적으로 그 대지 지분에 대해서는 규정하고 있지 않습니다.

다만 다음 규정들이 해석의 단서가 됩니다.

• 건물의 공용부분에 대한 지분은 전유면적의 비율에 따릅니다(집합건물법 제12조 제1항).
• 구분소유자가 2개 이상의 전유부분을 소유한 때에는 그 대지사용권은 집합건물법 제12조의 비율에 의합니다(집합건물법 제21조 제2항).

이러한 규정에 비추어 볼 때, 구분소유자들이 대지를 공유하고 있다면 구분소유관계의 특성을 고려하여 그 대지의 공유를 민법상 보통의 공유관계와는 달리 볼 필요가 있습니다(민법상 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정됩니다. 민법 제262조 제2항).

그렇다면 산정기준은 무엇인가?

따라서 구분소유자들 사이에 특별한 합의나 규약에 관련 규정이 없다면, 대지에 대한 지분은 각 전유면적 비율에 의한다고 볼 수 있습니다.

한편 주택법에 따르면 전용면적은 집합건축물대장상 전유면적을 의미하므로(주택법 제2조 제15호 나목), 이를 참고하여 공동주택의 경우 전용면적을 기준으로 할 수 있습니다.

합의로 지분비율을 달리 정할 수 있는지에 대해서는 대지지분 변동 없이 상가건물 증축이 가능할까 글을, 규약으로 정하는 사항 일반에 대해서는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시기 바랍니다.

대지지분을 정하려 한다면

• 규약이나 구분소유자 간 합의에 대지지분에 관한 규정이 있는지 먼저 확인합니다.
• 별도 규정이 없다면 각 전유면적(집합건축물대장상 전유면적) 비율로 지분을 산정합니다.
• 전유면적 비율과 다르게 정하려면 구분소유자 간 합의를 명확한 형태로 갖춥니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.