아파트 대지 옹벽 철거, 어느 정도의 동의가 필요할까

아파트 대지가 구분소유자의 공유에 속하는 경우, 대지 위 옹벽의 철거가 관리에 관한 사항이면 구분소유자 및 의결권의 각 과반수 찬성, 변경에 관한 사항이면 각 2/3 이상 찬성의 집회 결의가 필요합니다. 아파트 대지와 인접 토지의 경계선상에 설치된 옹벽 철거의 동의요건을 정리합니다.

대지에 관한 행위에는 어떤 규정이 적용되나?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따르면, 건물의 대지가 구분소유자의 공유에 속하는 경우에는 공용부분의 변경 및 관리에 관한 규정이 준용됩니다(집합건물법 제19조).

따라서 옹벽 철거에 필요한 결의 요건은 그 행위의 성격에 따라 다음과 같이 나뉩니다.

• 관리에 관한 사항이면 구분소유자 및 의결권의 각 과반수 찬성의 집회 결의가 있어야 합니다(집합건물법 제16조).
• 변경에 관한 사항이면 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상 찬성의 집회 결의가 있어야 합니다(집합건물법 제15조).

공용부분의 변경 결의에 관한 일반적인 내용은 공용부분 변경 결의 요건 해설에서 함께 확인할 수 있습니다.

옹벽 철거는 관리행위일까, 변경행위일까?

사안의 경우 옹벽을 철거함으로써 아파트 미관을 좋게 하여 그 사용가치가 증대한다고 볼 수도 있지만, 한편으로 아파트의 구조적 안전성 및 보완과도 연결될 수 있으므로, 변경행위인지 관리행위인지는 구체적인 사실관계에 따라 판단되어야 합니다.

다만 해당 행위의 성격을 불문하고, 집회를 개최하지 않고 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법에 의한 결의로써 갈음하는 경우에는 모두 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 찬성이 있어야 할 것입니다(집합건물법 제41조 제1항). 서면결의의 요건과 실무는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설과 집합건물법 제41조 서면합의 해설에서 자세히 다루고 있습니다.

옹벽 철거를 추진한다면?

• 철거 행위가 관리행위인지 변경행위인지 구체적 사실관계를 기초로 먼저 판단합니다.
• 성격이 불분명하다면 더 무거운 요건(각 2/3 이상)을 기준으로 결의를 확보하는 것이 안전합니다.
• 집회 없이 서면·전자적 방법으로 진행하려면 각 4/5 이상의 찬성을 확보해야 합니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.