대지지분 변동 없이 상가건물 증축이 가능할까

구분소유자의 대지지분 비율은 강행규정이 아니어서 구분소유자 간 합의로 달리 정할 수 있으므로, 구분소유자 전원의 동의가 있다면 기존 구분소유자의 대지지분 변동 없이 건물 증축이 가능합니다. 상가건물에서는 대지지분 비율이 전유면적 비율과 일치하지 않는 경우가 적지 않은데, 이 상태에서 증축을 추진할 수 있는지 살펴봅니다.

대지지분 비율에 대한 집합건물법의 태도는?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 따르면, 구분소유자가 대지 위에 구분소유 건물의 전유부분을 소유하기 위하여는 그 대지에 대하여 사법상 권리(대지사용권)를 갖는 것이 필요합니다(집합건물법 제2조 제6호). 그러나 집합건물법은 구분소유자의 대지사용권에 관한 지분비율에 대해서는 규정하고 있지 않습니다.

전유면적 비율과 다른 대지지분도 유효한가?

집합건물법 제12조, 제21조 등의 규정과 집합건물의 성격에 비추어 볼 때 그 지분비율은 전유면적 비율로 하는 것이 바람직합니다. 그러나 이들 규정이 강행규정이 아닌 점 등을 고려하면, 구분소유자 간에 합의가 있는 경우에는 그 지분비율을 달리할 수 있습니다.

따라서 사안과 같은 상가건물의 경우 구분소유자 전원의 동의가 있다면 1층 구분소유자들의 대지지분 변동 없이 증축이 가능합니다.

대지지분 산정의 일반 기준은 공동주택 신축 시 대지지분 산정기준 글에서, 구분소유자 전원의 의사 결집이 필요한 다른 국면은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 확인할 수 있습니다.

증축을 검토하고 있다면

• 현재 등기된 각 구분소유자의 대지지분 비율을 확인합니다.
• 대지지분 변동 없이 증축하려면 구분소유자 전원의 동의를 확보합니다.
• 동의 내용(지분비율 유지, 증축 부분의 귀속 등)을 서면으로 명확히 남깁니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.