관리행위중지 가처분 승소사례, 자치관리 후 기존 관리업체 퇴거·인계까지

관리단이 관리인을 선임하여 자치관리를 개시하면, 분양자로부터 관리를 위탁받은 관리회사의 관리권한도 함께 소멸합니다. 위탁관리계약 기간이 남아 있더라도, 관리단과 새로 계약하거나 동의를 받지 않는 한 관리를 계속할 수 없습니다.

이번 포스팅에서는 법무법인(유한) 강남의 박창신 변호사가 집합건물의 관리단을 대리하여 승소한 관리행위중지 등 가처분 사건을 통해 이 법리를 소개해 드립니다.

성공사례 — 법무법인(유한) 강남 박창신 변호사 수행, 「관리행위중지 등 가처분」 승소 사례(수원지방법원 결정)

관리단이 자치관리를 개시하면 분양자로부터 관리를 위탁받은 관리회사의 관리권한도 소멸할까?

관리 이전을 둘러싼 분쟁 개요

사건의 개요

이 사건은 지식산업센터 등이 복합적으로 입주한 집합건물에서, 구분소유자들이 관리단집회를 통해 관리인을 선임하는 등 자치관리를 위한 조직행위를 완료하였음에도, 분양자와 관리계약을 체결하고 종전부터 건물을 관리해 오던 관리회사가 업무 인계를 거부하며 계속하여 관리업무를 수행하자, 관리단이 해당 관리회사를 상대로 관리행위의 중지, 관련 장소로부터의 퇴거, 관리 관련 서류·물건·정보의 인도 등을 구한 가처분 사건입니다.

• 관리단은 집회를 통해 관리인을 선임했습니다.
• 기존 관리회사는 업무 인계를 거부했습니다.
• 관리단은 관리행위 중지·퇴거·자료 인도를 구했습니다.

사건 당사자들의 관계

주요 쟁점 — 위탁관리회사의 권한은 언제까지일까?

이 사건의 핵심 쟁점은 「구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 설립되는 관리단이 관리인 선임 등 관리업무를 수행할 실질적인 조직을 갖추어 자치관리를 개시한 경우, 분양자와 관리계약을 체결하여 종전부터 건물을 관리해 온 관리회사가 계속하여 관리업무를 수행할 권한이 있는지」 여부였습니다.

• 기존 관리회사 — 분양자와 관리계약을 체결해 관리업무를 수행했습니다.
• 관리단 — 관리인을 선임하고 자치관리를 위한 실질적인 조직을 갖췄습니다.

관리단의 당연 성립과 실제 자치관리를 수행할 수 있는 조직 구축은 나눠 살펴볼 필요가 있습니다.

관리단의 당연 성립과 조직 구축의 구분

박창신 변호사는 어떤 점을 주장했을까요?

법무법인(유한) 강남의 박창신 변호사는 관련 법리와 판례에 따라 다음과 같이 주장하였습니다.

먼저, 집합건물에서는 구분소유자가 생기면 관리단이 당연히 성립하지만, 관리인을 선임하는 등 실제 관리체계를 갖추기 전까지는 관리업무를 수행하기 어렵습니다.

이에 법은 관리 공백을 막기 위해 분양자에게 한시적으로 관리의무를 인정하고 있을 뿐입니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의3 참조).

분양자의 한시적 관리의무

자치관리가 시작되면 관리권한은 어디로 갈까요?

따라서 관리단이 관리인을 선임하여 자치관리를 시작하면, 분양자의 관리권한은 종료되고 관리비 징수권도 관리단에 귀속됩니다. 이에 따라 분양자로부터 관리업무를 위탁받은 관리회사 역시 관리단과 새롭게 계약을 체결하거나 관리단의 동의를 받지 않는 이상 계속해서 건물을 관리할 권한이 없다고 주장하였습니다.

• 분양자의 관리권한이 종료됩니다.
• 관리비 징수권은 관리단에 귀속됩니다.
• 기존 관리회사는 관리단과 새롭게 계약하거나 동의를 받아야 합니다.

자치관리 개시 후 관리권한과 관리비 징수권의 이동

법원은 어떻게 판단했을까요?

법원은 이러한 주장을 받아들여, 관리단이 이미 자치관리를 수행할 수 있는 조직을 갖춘 이상 관리권한은 관리단에 있고, 기존 관리회사가 계속 관리업무를 수행할 경우 혼란이 발생할 우려가 있다고 판단하여, 기존 관리회사에 대해 다음을 명하는 결정을 내렸습니다.

1. 관리행위의 중지
2. 관리구역에서의 퇴거
3. 관리 관련 서류·물건·정보의 인도

법원이 명한 중지·퇴거·인도 결정

마치며 — 이번 결정의 의미

이번 결정은 관리단이 자치관리를 개시하면 분양자는 물론 분양자로부터 관리를 위탁받은 관리회사의 관리권한도 함께 소멸한다는 법리를, 지식산업센터와 같은 복합 집합건물 사안에서 실제 보전처분을 통해 확인한 사례라는 점에서 의미가 있습니다.

계약기간 주장에 대한 실무적 의미

종전 개인 관리자를 상대로 한 유사 사례는 관리행위중지 가처분 승소사례 (18년 관리자)에서, 관리인 선임결의의 효력을 다툰 사건은 관리인 지위 부존재 확인 승소사례에서 정리했습니다.

관리행위중지 등 가처분, 상담 전 무엇을 정리할까요?

실무에서는 위탁관리계약의 계약기간이 남아 있다는 이유로 기존 관리업체가 계속 관리권을 주장하는 사례가 적지 않습니다. 박창신 변호사는 건물의 개수·관리단 성립·자치관리 개시 시점·결의의 적법성 등 법률관계를 면밀히 검토하고 관련 사실관계를 충실히 소명하여 관리단의 승소를 이끌어냈습니다.

• 관리단집회 의사록과 관리인 선임 결의서를 모아 둡니다.
• 자치관리를 실제로 개시한 시점을 정리합니다.
• 기존 위탁관리계약과 업무 인계 요청서를 확보합니다.
• 관리구역 점유·관리비 징수·서류와 정보 보관 현황을 시간순으로 정리합니다.

상담 전 정리할 자료 체크리스트

관리권 분쟁은 계약서의 남은 기간만으로 판단하기 어렵습니다. 관리단의 조직 완료 시점, 자치관리 개시, 인계 요청, 관리구역 점유 현황을 함께 살펴보아야 합니다. 관련 분쟁이나 법률 검토가 필요하시다면, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 대응 방안을 검토하시기를 권해드립니다.