관리행위중지 가처분 승소사례, 시공사가 계속 관리한다면

집합건물에 구분소유관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립되고, 건물과 대지·부속시설의 관리권한도 관리단에 귀속됩니다. 시공사나 위탁관리업체의 관리권한은 관리단이 실제로 관리를 시작하기 전까지의 한시적인 것에 불과합니다.

이번 포스팅에서는 법무법인(유한) 강남의 박창신 변호사팀이 집합건물 관리단을 대리하여, 관리단이 조직된 뒤에도 건물을 계속 관리해 온 건설회사를 상대로 관리행위중지 등 가처분 결정을 받아낸 사례를 소개해 드립니다.

성공사례 — 법무법인(유한) 강남 박창신 변호사팀 수행, 「관리행위중지 등」 승소 사례(인천지방법원 부천지원 2021. 12. 8.자 결정)

관리단이 있는데도 시공사가 관리사무소를 비우지 않는다면, 무엇까지 청구할 수 있을까?

사건의 개요 — 관리업무 이전 요구를 거부한 건설회사

이 사건 건물은 지하 3층·지상 5층 규모의 업무시설과 근린생활시설로 이루어진 집합건물이고, 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이 이미 조직되어 있었습니다.

그런데 상대방인 건설회사는 관리단의 관리업무 이전 요구에도 불구하고 계속하여 건물 관리업무를 수행했습니다. 이에 관리단은 상대방의 관리행위를 중지시키고, 관리 관련 서류와 관리사무소를 넘겨달라는 가처분을 신청했습니다.

주요 쟁점 — 관리단이 있는데도 시공사가 관리할 수 있을까?

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같았습니다.

관리단이 구성되어 스스로 건물을 관리하려는 상황에서도, 시공사나 기존 관리주체가 계속 관리업무를 수행할 수 있는가?

법무법인(유한) 강남의 박창신 변호사팀은 두 갈래로 주장했습니다.

• 관리권한의 귀속 — 「집합건물법」 제23조 제1항에 따라 구분소유관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립되며, 건물·대지·부속시설의 관리에 관한 권한은 관리단에 있습니다.
• 한시적 권한의 종료 — 건축주나 건축주로부터 관리를 위탁받은 업체의 관리권한은 관리단이 실제로 조직되어 자치관리를 시작하기 전까지의 한시적인 것에 불과하고, 관리단이 관리업무의 이전을 요구한 뒤에는 관리를 계속할 권한이 없습니다.

시행사가 선정한 관리업체의 권한이 언제 소멸하는지는 시행사가 선정한 관리업체의 권한에서, 관리단이 규약 없이도 당연설립된다는 법리는 관리규약 없어도 관리단은 당연설립되는 비법인사단에서 각각 정리했습니다.

법원은 어떻게 판단했을까요?

법원은 심문 결과 다음 사정이 소명된다고 보았습니다.

• 신청인(관리단)은 「집합건물법」 제23조 제1항에 따라 건물과 그 대지·부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 설립된 단체로서 건물을 관리할 권한이 있다는 점
• 상대방은 권한 없이 건물을 관리하면서도 관리업무 이전 요구를 거부하고 있는 것으로 보인다는 점
• 상대방이 이 사건에서 아무런 주장과 입증을 하지 않았다는 점

이에 따라 피보전권리와 보전의 필요성이 모두 소명된다고 보아 신청을 인용했습니다.

결정 주문 — 무엇까지 받아냈을까요

법원은 상대방에게 다음을 명했습니다.

1. 별지 목록 기재 관리업무를 수행하여서는 아니 된다
2. 관리단의 관리업무를 방해하여서는 아니 된다
3. 관리업무로 발생된 서류 일체와 관리사무소를 인도하라
4. 집행관은 위 금지명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다

금지 대상 관리업무를 별지로 특정했습니다

실무적으로 중요한 대목은 결정문이 "관리행위"를 뭉뚱그리지 않고 별지 목록으로 열거했다는 점입니다. 목록에 담긴 항목은 다음과 같습니다.

• 관리비 등 운영비용의 산출·부과·수납·예치·집행에 관한 행위
• 공용부분의 운영, 경비, 청소, 주차 안내에 관한 관리행위
• 부대시설의 운전, 점검, 보수, 유지, 안전에 관한 관리행위
• 관리행위와 관련된 예금계좌·회계장부·관리대장 등의 관리, 작성, 보관 행위
• 관리단의 승인 없이 안내문 또는 공고문을 부착하는 행위
• 관리단 또는 관리사무소 명의로 구분소유자·점유자에게 관리비 고지서, 안내문 등을 임의로 발송하는 행위

금지 대상이 이렇게 특정되어야 이후 집행 단계에서 다툼이 줄어듭니다. 신청서를 준비할 때 상대방이 실제로 하고 있는 행위를 항목별로 정리해야 하는 이유입니다.

간접강제는 왜 받아들여지지 않았을까요?

관리단은 상대방이 결정을 위반할 경우 1회당 100만 원을 지급하도록 하는 간접강제도 함께 구했습니다. 그러나 법원은 이 부분을 기각했습니다.

이유는 두 가지였습니다.

• 제출된 자료만으로는 가처분 결정에도 불구하고 상대방이 명령을 위반할 개연성이 높다고 인정하기 부족하다는 점
• 실제로 상대방이 이를 위반할 경우 별도로 간접강제를 신청할 수 있다는 점

즉 간접강제는 "위반할 것 같다"는 우려만으로는 부족하고, 위반 개연성을 뒷받침할 구체적 자료가 필요합니다. 상대방이 이미 여러 차례 요구를 무시했거나 유사한 결정을 위반한 이력이 있다면 그 자료를 함께 제출하는 것이 실무상 유리합니다.

마치며 — 이번 결정의 의미

이번 결정은 관리단이 정상적으로 구성되어 관리업무를 수행하려는 경우, 기존에 건물을 관리해 온 시공사나 위탁관리업체가 이를 거부하며 관리를 계속할 수는 없다는 점을 보전처분 단계에서 확인한 사례입니다. 나아가 관리행위 금지에 그치지 않고 서류와 관리사무소의 인도까지 함께 명해졌다는 점에서 관리권 이전의 실효성을 확보한 결정이기도 합니다.

같은 유형이지만 분양자로부터 위탁받은 관리회사를 상대로 퇴거·인계를 받아낸 사례는 관리행위중지 가처분 승소사례 — 자치관리 후 기존 관리업체 퇴거·인계까지에서, 오래 관리해 온 종전 관리자의 권한 종료 문제는 18년 관리했어도 권한은 끝날까에서 다루었습니다.

다만 이 결정은 해당 사건의 소명자료를 전제로 한 판단이며, 같은 유형의 사건에서 동일한 결과를 보장하지 않습니다.

관리권 이전이 막혔다면, 무엇부터 준비할까요

• 관리단이 적법하게 조직되었음을 보여주는 자료(집회 자료, 관리인 선임 결의서)를 정리합니다.
• 상대방에게 보낸 관리업무 이전 요구와 그 회신을 내용증명 등으로 남깁니다.
• 상대방이 실제로 수행 중인 관리행위를 항목별로 특정합니다(관리비 부과, 고지서 발송, 계좌 관리 등).
• 인도를 구할 서류와 관리사무소의 범위를 목록으로 만듭니다.
• 위반 개연성을 뒷받침할 자료가 있다면 간접강제 신청과 함께 제출합니다.

관리권 분쟁은 관리비 징수, 관리사무소 점유, 회계자료 인도 문제로 동시에 번지고, 권한 없이 관리하며 얻은 수익의 반환 문제로도 이어집니다. 관련하여 법률 검토가 필요하시다면, 집합건물 분야의 다양한 사건을 수행해 온 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 대응 방안을 검토하시기를 권해드립니다.