관리규약 없어도 관리단은 당연설립되는 비법인사단이다

집합건물법상 관리단은 관리규약이 존재하지 않더라도 집합건물법에 의하여 당연설립되는 비법인사단입니다(수원지방법원 성남지원 2016카합** 결정, 사건번호 일부 비공개). 규약이 없다는 이유만으로 관리단이나 관리인 선임 결의의 효력을 부정할 수 없다는 것입니다.

규약이 있어야 관리단이 성립하는 것 아닌가?

민법상 비법인사단일 경우 정관이 있어야만 그 존재를 인정할 수 있고 대표 역시 인정할 수 있습니다. 집합건물의 관리단 역시 민법상 비법인사단이기 때문에, 간혹 관리규약이 있어야만 비로소 관리인이 선출될 수 있는 것으로 오해하는 경우가 종종 있습니다.

그러나 법원 판시와 같이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제23조 제1항에 따라 관리단은 규약이나 정관 유무와 상관없이 집합건물법에 의하여 당연 설립되는 단체입니다. 따라서 관리규약이 존재하지 않더라도 관리단은 인정될 수 있고, 다만 외부적 의사표시를 위하여 관리인, 즉 관리단 대표가 필요할 뿐입니다.

결국 관리단 대표는 관리단집회에서 선출되면 충분하고, 관리규약의 존재 여부는 관리단의 성립 여부에 전혀 영향을 주지 않습니다. 규약이 없는 건물에서 법원의 허가를 받아 집회를 소집한 실제 사례는 규약 없는 건물의 관리단집회 소집허가 승소사례에서 볼 수 있습니다.

이 사건에서 채권자는 무엇을 주장했나?

채권자는 이 사건 집합건물의 관리규약이 아직 제정되지 아니하여 대표자 선임을 위한 결의방법 자체가 마련되어 있지 않으므로, 이러한 상황에서 채무자를 관리인으로 선임한 관리단집회 결의는 무효라고 주장했습니다.

법원은 어떻게 판단했나?

법원은 다음과 같은 집합건물법의 규정 체계에 비추어 채권자의 주장을 배척했습니다.

집합건물법이 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 한 관리단이 당연 설립되고(제23조 제1항), 구분소유자가 10인 이상일 때에는 반드시 관리인을 선임하여야 하며(제24조 제1항), 관리규약은 건물 등의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 집합건물법에서 규정하지 아니한 사항을 규정하도록 정하고 있는 점(제28조 제1항) 등에 비추어 보면, 관리단집회의 관리인선임결의가 반드시 관리규약의 존재를 전제로 한다고 보기 어려우므로, 관리규약이 없는 상태에서는 관리인을 선임할 수 없다는 취지의 채권자의 위 주장은 이유 없다.

규약 없는 건물에서 관리인 선임을 다투고 있다면

관리규약이 없다는 사정만으로는 관리인 선임 결의를 무효로 만들 수 없으므로, 결의의 효력을 다투려면 소집절차나 정족수 등 다른 하자를 구체적으로 살펴야 합니다. 반대로 관리인을 선임하려는 쪽이라면 규약 제정을 기다릴 필요 없이 관리단집회를 열어 선임 결의를 하면 됩니다. 관리인 지위를 둘러싼 분쟁이 실제 소송에서 어떻게 판단되는지는 관리인 지위 부존재 확인 승소사례를 참고하시기 바랍니다.